Жилье теперь сложнее будет купить из-за нарастающего пузыря – экономист

Есть ли пузырь на рынке жилья? На этот вопрос отвечает экономист и автор телеграмм-канала @tengenomika Галымжан Айтказин.

«Мы можем наблюдать новый существенный ценовой импульс на казахстанском рынке жилья. В частности, только за январь наступившего года новое жилье в среднем по республике стало дороже сразу на 3% (при общем росте за прошлый год на 5,2%), вторичное жилье – на 5% (13,1% за весь прошлый год), а аренда жилья – на 2,7% (8,2% за весь 2020 год). То есть на данный момент времени зафиксированы новые пиковые месячные приросты с конца 2015 года», - пишет автор на своем телеграмм-канале.

«Но в этот раз, в отличие от опыта 2014 и 2015 годов, ощутимое движение цен на рынке жилой недвижимости связаны с другими факторами – с ростом ценовых ожиданий населения и застройщиков и с фактическим и резким увеличением платежеспособного спроса на рынке жилья.  И оба фактора, как можно догадаться, стали следствием реформы пенсионной системы, позволяющая теперь гражданам изымать «сверхнакопления» со своих счетов в ЕНПФ для решения жилищных вопросов.

Очень важная деталь текущего процесса на рынке жилья заключается в том, что подобные ценовые факторы, как рост ожиданий в отношении удорожания жилья и резкое усиление платежеспособного спроса, не будут иметь кратковременный эффект, как это было с курсовым фактором в 2014 и 2015 годах. Следовательно, они могут формировать на протяжении более длительного времени ценовой пузырь, когда фактическая цена недвижимости будет превышать ее справедливую стоимость. А справедливую стоимость в этом случае может отражать величина потребительской инфляции. При этом, как уже было упомянуто в начале, накопленный рост цен на «вторичку» и аренды с середины 2020 года превышают накопленную потребительскую инфляцию, а в скором времени инфляцию может превысить и скорость роста цен на новое жилье. И это все отражает наличие на рынке жилья Казахстана нарастающий ценовой пузырь.

В свою очередь, формирование подобного пузыря на рынке недвижимости, помимо остального, имеет один существенный негативный экономический эффект в контексте проведенной реформы пенсионной системы. Заключается он в постепенном сокращении реальной покупательской способности большей части населения на рынке жилья. Так, совокупный прирост доходов всех домохозяйств, в том числе за счет изъятия «сверхнакоплений» из ЕНПФ, будет отставать от скорости удорожания недвижимости, в результате большинство населения не сможет в полной мере улучшить свои жилищные условия, как предполагалось изначально при реализации пенсионной реформы.

Но надо признать, что от пенсионной реформы, стимулирующей рост ценового пузыря на рынке жилья, есть и выигравшие стороны. В первую очередь, это, конечно же строительные компании, рентабельность и прибыль которых будет только расти. А во-вторых, это те граждане, которые благодаря пенсионным накопления в ЕНПФ, превышающие порог достаточности, закрывают свою предыдущую ипотеку или успевают до пика ценового пузыря оформить новый ипотечный кредит. Но очевидно, что таких граждан (по оценкам ЕНПФ порядка 700 тыс. человек) в стране гораздо меньше тех, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. Но им, как уже отмечено, теперь будет только сложнее купить себе собственное жилье из-за нарастающего пузыря».