В Атырау -1 
В одной из радиопередач на тему взаимоотношений между банками второго уровня и кредиторами шла речь о порядке реализации ипотеки банком. На мой взгляд, основная часть передачи не соответствовала закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее – Закон об ипотеке), то есть населению Казахстана была предоставлена недостоверная информация.
Статья 20 Закона об ипотеке устанавливает следующие способы удовлетворения своих требований залогодержателем в случае неисполнения должником основного обязательства:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующим соглашением сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.
Комментируя возможность реализации ипотеки в судебном порядке, ведущая передачи заявила, что в этом случае допустимо взыскание у должника дополнительных средств, если банк не удовлетворён полученной суммой. Законно ли данное утверждение и не допустит ли это условий для осуществления банком неправомерных действий?
А.К.
Вопрос прокомментировал юрист одного из банков второго уровня:
– Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путём проведения торгов на заложенное имущество, организованных доверенным лицом.
Вопрос о судебном производстве может инициироваться банком на любой стадии взыскания в случае нежелания Заёмщика исполнять свои обязательства по погашению ссудной задолженности, но при обязательном условии перспектив взыскания, которое заключается в наличии у должника источников дохода (по информации предоставленной ГЦВП), либо зарегистрированного ликвидного дополнительного имущества, на которое возможно обращение взыскания.
Также основаниями для обращения в суд могут служить следующие условия:
– отсутствие залогового имущества;
– неликвидность залогового имущества;
– необходимость оспаривания прав третьих лиц на заложенное имущество;
– предъявление требований третьими лицами к банку в связи с внесудебной реализацией заложенного имущества;
– необходимость оспаривания решений органов государственной власти и государственного управления по вопросам распоряжения залоговым имуществом;
– наличие ареста залогового имущества по требованиям третьих лиц;
– оспаривание требований банка со стороны заёмщика/залогодателя/гаранта/поручителя и пр.;
– необеспеченность суммы обязательства стоимостью залогового имущества (не покрывает сумму долга), при этом установлено, что за заёмщиком есть имущество, на которое можно обратить взыскание и другое.
Если банк обратится в суд для взыскания задолженности путём обращения взыскания на заложенное имущество, суд может принять решение только на взыскание суммы задолженности, отказав в части реализации предмета ипотеки. В таких случаях согласно п. 4 статьи 55 закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» при отсутствии у должника денежных сумм, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на другое принадлежащее должнику имущество. То есть взыскание задолженности регулируется только решением суда. Если он решит возместить требования банка путём взыскания – этот метод предполагает, в первую очередь, реализацию движимого имущества (деньги на счетах, транспорт и пр.), во вторую – недвижимого.
Таким образом, банк имеет законные основания для удовлетворения собственных требований как за счёт заложенного имущества, так и за счёт иного имущества, принадлежащего заёмщику на праве собственности.
Судебный исполнитель с согласия взыскателя и должника вправе передать имущество в натуре без реализации, предварительно оценив его, за исключением имущества, подлежащего государственной регистрации.
При своевременном обращении клиента в любой банк в условиях финансового затруднения существует возможность решения проблемы по погашению обязательств, минуя процесс реализации предмета ипотеки.