Госгарантии для дольщиков: ожидания и реальность, или история строящегося в Астане ЖК ​JM City Dom-Park

В редакцию «АЖ» обратились дольщики строящегося в Астане ЖК JM City Dom-Park и попросили присутствовать на встрече с застройщиком – атырауской компанией JM Capital (холдинг, включающий в себя несколько разнопрофильных компаний, известен местным жителям по ЖК New City в Атырау). Строящийся дом в Астане застройщик должен был сдать в январе этого года. Но до новоселья жителям далеко - отставание от графика 513 дней. Из плюсов - вклады дольщиков застрахованы единым оператором от государства АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК). Но и здесь возникли сложности.

Строительство многоквартирного жилого комплекса в Астане застройщик начал в 2021 году. Заказчик – ТОО Garant Investment, директор Азамат ЛУКПАНОВ, с которым дольщики подписывали договор долевого участия и все это время контактировали. Подрядчик – ТОО «Каспий Курылыс Лтд». Обе компании – «дочки» JM Capital.

По проекту ЖК состоит из 12- и 16-этажных блоков. Всего 12 блоков.

Но гарантию от Казахстанской жилищной компании застройщик имеет только на семь блоков.

На собрании также присутствовали представители КЖК и ГАСК. Встреча состоялась именно с дольщиками этих семи блоков, вклады которых застрахованы Казахстанской жилищной компанией. В свое время именно этот факт подстегнул многих рискнуть и вложить средства в долевое участие.

Первоначально дольщиков было 120, но часть сумела забрать свои вложенные средства, и сейчас остались 89 – большинство переехавшие из регионов, бюджетники, есть пенсионеры, многие взяли ипотеку и теперь вынуждены платить аренду и одновременно выплачивать кредит. В некоторых случаях ежемесячные выплаты вместе с арендой достигают более 600 тысяч тенге.

Серьезное отставание от графика строительства – не единственная проблема, с которыми столкнулись дольщики. У некоторых в договорах о долевом участии прописаны разные даты окончания строительства – к примеру, март 2023 года, и теперь эти дольщики судятся с застройщиком по поводу разночтений по датам в договорах. Сам застройщик утверждает, что дата окончания строительства – первый квартал 2024 года.

 Вот что говорит один из дольщиков данного ЖК Мадияр ДУБЕКОВ:

- В октябре 2022 года я оформил ипотеку с «Әскери баспана» для военнослужащих. По договору окончание строительства у меня в марте 2023 года, так написано в договоре на казахском языке, на русском – сентябрь 2023 года. На паспорте объекта - 4 января 2024 года. Три разные даты. Когда оформлялся, читал договор только на казахском, русский не смотрел. На словах, когда разговаривал с их сотрудниками, мне сказали, что в марте 2023 года сдадут. Но после того как оформился, приехал на стройку, понял, что никаким мартом не пахнет. Это не первое собрание, каждый раз говорят одно и то же: пока денег нет. Чуть поработают, потом приостанавливают, полгода тишина была. С дольщиками собирались, телевидение приглашали, после этого вроде начали. И теперь они снова приостановили. Есть люди, кто приобретал в 2021 году. Три года прошло. Многие на съемной квартире, процентов 80 из регионов переехали, платят аренду. Я сам плачу аренду 160 тысяч тенге в месяц плюс ипотеку - 460 тысяч в месяц. Итого - 620 тысяч в месяц, а у меня семья, два маленьких ребенка.

Что не так с гарантией от КЖК?

Что касается гарантии от Казахстанской жилищной компании. Гарантийный срок у застройщика с КЖК закончился 3 января 2024 года. Суть гарантии в том, что после истечения гарантийного срока наступает гарантийный случай (ГС) - т. н. дефолт и КЖК за счет собственных средств достраивает жилье и передает его дольщикам. Но по закону о долевом участии допускается трехкратное продление гарантийного срока по три месяца – в итоге застройщик выигрывает дополнительные девять месяцев. В данном случае первое продление, к удивлению дольщиков, уже состоялось. По их словам и отчетам КЖК на сайте, работы в январе-феврале практически остановились. Тем временем застройщик подал документы уже на второе продление – до 3 июля 2024 года. И, по всей видимости, надеется получить третье - до октября 2024 года.

Но главное открытие, которое сделали дольщики на собрании - оказалось, что в данном проекте гарантийный случай не распространяется на наружные инженерные сети, поскольку ПСД идет без инженерных сетей. Получается, даже если КЖК достраивает дольщикам дом, то он будет без инженерных сетей. А без инженерных сетей никто не примет дом в эксплуатацию. И здесь у дольщиков получится замкнутый круг.

Что предлагает застройщик?

Приехавший на встречу с дольщиками руководитель JM Capital Жалгас МЫРЗАГАЛИЕВ (на снимке), который, к слову, впервые встречается с дольщиками, сказал, что по известным причинам (видимо, имелось в виду отсутствие средств) стройка замедлилась. И что КЖК продлили им гарантийный срок. Он сказал, что сейчас компания остановила продажи из-за неустойчивых цен на рынке. Также он напомнил, что изначально было 126 дольщиков. «Но кто-то хотел обменять квартиры на Атырау, кто-то захотел возврат средств, в итоге мы вернули 912 миллионов тенге. Возможно, если бы я не делал возврат этих средств, ситуация сейчас была бы другая. Но вы сами, наверное, заметили замедление на строительном рынке, это не только в Астане, также и в Атырау, Алматы, Шымкенте», - сказал Мырзагалиев.

Он заверил, что у компании не было намерения расстраивать дольщиков и что у них одна цель – завершить объект. «Сразу 12 блоков завершить не сможем. Поэтому хотим разделить строительство на три этапа», - сказал он.

Ранее в первую очередь сдачи входили гарантированные КТЖ семь блоков. Теперь застройщик предлагает в первую очередь оставить только три из семи блоков – это Б, Б1, Б3 (всего здесь 32 дольщика). А остальным 57 дольщикам четырех блоков (Б3, В1, В2 и Г) Мырзагалиев предложил переселиться в эти три. Логика застройщика вероятно в том, что, если освободить четыре блока от дольщиков, соответственно, в этих блоках не будет застрахованных, и КЖК сможет снять гарантию по ним. Таким образом, застройщик не будет стеснен обязательствами гарантийного срока по этим четырем блокам.

Также Мырзагалиев предложил всем дольщиками семи блоков от имени компании бесплатно паркинги, а тем, кто уже купил, обещал сделать возврат денег. Плюс выплатить по миллиону тенге всем дольщикам семи блоков, «т. к. знаем, что кто-то платит кредит», - сказал он. «И если дольщики с четырех блоков переведутся в три блока, мы эти три блока в октябре завершим», - заверил Мырзагалиев. 

Дольщики поинтересовались, что будет в случае отказа от данного предложения. Будут ли достроены их блоки и есть ли у застройщика план Б?

«Есть только два варианта: либо дольщики с четырех блоков соглашаются и переселяются в три блока, либо мы производим возврат средств. Другого выхода нет», - ответил он. По словам застройщика, сейчас есть средства только на строительство трех блоков, включая благоустройство – 3,2 млрд тенге.

По поводу гарантийного случая Мырзагалиев сказал следующее:

«Поскольку наш проект 2020 года, экспертиза и прочие документы уже устаревшие, соответственно КЖК будет объявлять тендер и проводить все положенные процедуры. Все это займет определенное время. Когда КЖК объявит наступление гарантийного случая, они будут работать согласно ПСД, не бизнес, не комфорт, а как обычно 4-ый класс. Простыми словами, вместо бизнес-класса дольщики получат обычный эконом». К тому же, по словам Мырзагалиева, в гарантийный случай не входят инженерные сети, потому что их тоже нет в ПСД.

Также Мырзагалиев отметил, что новый застройщик скорее всего будет делать корректировку сметы. «По смете 2020 года на строительство семи блоков у нас предусмотрено 14 млрд тенге, а он скажет, что ему нужно 18 млрд. Вот эта разница тогда на меня ляжет. Естественно, я скажу, что не согласен и подам в суд, понимаете, это долгий процесс. Все эти расходы, которые будут увеличиваться, они в итоге на нас будут отражаться».

Вопросы от дольщиков:

Оказалось, что варианты по переходу всех застрахованных дольщиков в три блока обсуждаются с сентября. «Мы этот вопрос с Азаматом (Лукпанов, директор Garant Investment. – Ред.) в сентябре обсуждали, когда он предлагал то же самое. Но смотрите, мы по 4 блокам теряем гарантию от КЖК, какую гарантию вы даете на завершение строительства остальных блоков? Представьте, мы, три блока, будем жить вокруг стройки», - спросила одна из дольщиц.

- Вы озвучили сумму в 3 миллиарда. Они у вас сейчас есть?

- Помимо миллиарда у нас есть два миллиарда на счету.

- Почему тогда стройка стояла, если у вас деньги есть?

- На прошлой неделе мы провели собрание с КЖК, они тоже хотят видеть на счету деньги. Я это буду с ними отдельно обсуждать. Почему остановилась стройка? У нашей компании в Атырауской области есть много проектов, в том числе государственные, по которым нам задолжали (алажагымыз бар). В прошлом году мы участвовали в программе «Комфортные школы», восемь школ мы сейчас строим, мы туда тоже инвестировали свои собственные средства. И по ним также ждем, должны поступить, т. е. нет никаких причин, чтобы не завершить этот проект.

— Вот вы говорите, 3 миллиарда есть, почему тогда мало людей на стройке?

- Около 100 рабочих сейчас…

- Почему тогда в феврале показывал график, что не было стройки? Сегодня только отчет КЖК вышел на сайте.

- В январе-феврале, во-первых, буран был, во-вторых, вовремя не поступило финансирование из других наших проектов. Впереди лето и по плану…

- В прошлом году тоже так говорили, вот сейчас лето, но не было ничего. Все лето стройка стояла. Стройте сейчас. Нам менеджеры в прошлом году в июле обещали сдачу. Потом начали говорить, что по договору 1 января 2024-го, ждите. Но 1 января наступает, а домов нет. Вы нам говорите, паркинг подарим, по миллиону выплатим, окей, подарите сейчас и стройте дальше. Зачем мы будем идти на уступки, получать от вас деньги, за то, что мы ущемлены в правах?

- У нас возможность сейчас завершить только три блока. У нас нет цели оставить проект, мы же вложили свои средства. Три дома мы готовы построить до октября.

Еще из претензий дольщиков:

«Я уже три раза писала заявление на возврат средств. Меня полностью ваш отдел продаж игнорирует. Гульбану не отвечает, Зульфат не отвечает, ваш юрист Фарида не отвечает. Как вы работаете? Просила официальный ответ. Ничего не получили».

«Если бы ваш отдел продаж честно сказал, что стройка завершится 1 января 2024-го, меня бы здесь не было, они всегда говорили, крайний срок – июнь, ключи у вас на руках будут. Я поэтому купил квартиру. Но когда увидел в заключении срок 4 января 2024 года, спросил, почему здесь такой срок указан? Мне ответили, что это стандарт КЖК, плюс шесть месяцев всегда делается по гарантии».

Предложение дольщиков: трехсторонний договор и ипотечные каникулы

Дольщики предложили заключить трехсторонний договор: между дольщиками, застройщиком и представителем госоргана, в котором будут прописаны все озвученные Мырзагалиевым обещания на собрании. Второе – дольщики попросили приостановить выплату кредитов. «Тяжело снимать квартиру и платить 400 тысяч кредит. По договору срок сдачи у меня в марте 2023 года. Вы не сдали, а мы продолжаем платить кредит. Пусть госорганы инициируют приостановку по выплатам».

«Это называется ипотечные каникулы, - продолжил другой дольщик. - Мы ходили в Отбасы банк по этому вопросу. В банке сказали, что КЖК и застройщик совместно должны отправить письмо в головной офис, после этого они примут решение на приостановление ипотечного платежа».

Вот эти два условия если включат, тогда можно подумать над вашим предложением, резюмировали дольщики.

Коммуникации за счет дольщиков?

Когда речь зашла о коммуникациях, дольщики обратились с вопросом к представителю ГАСК Шапагату ТАУПЫКОВУ (на снимке слева).

«КЖК участвует в проекте без сетей. Если гарантийный случай будут объявлять, то объект будут завершать без инженерных сетей. Кто будет завершать коммуникации? Наверное, будут дополнительные средства с дольщиков собирать», - сказал представитель ГАСК.

Он отметил, что этим объектом ГАСК занимается с 2021 года.

«Суды уже были несколько раз, по КЖК мы в суд подавали в интересах дольщиков. Также есть в договорах разночтения.

Проект гарантируется без наружных инженерных сетей, т. е. у застройщика в ПСД была определенная сумма, оттуда они 1% уплатили и зашли в КЖК. КЖК дали документацию в Отбасы банк, там сказали, да, можно кредитовать и людям рекламировать, чтобы купили. Мы в декабре подавали иск в суд на объявление гарантийного случая, который КЖК, по нашему мнению, должен был сделать. Но решением суда нам было отказано. Далее застройщик берет продление. Второе продление начнется с 4 апреля, это решение принимает КЖК - не акимат города и не ГАСК. ГАСК — это структурное подразделение акимата Астаны. В этом проекте акимат не участвует, соответственно, никакие бюджетные средства не закладывал. Есть гарантия единого оператора – это АО КЖК, которая пошла на эту сделку и должна в будущем довести до логичного конца. Но без наружных сетей как это будет делаться, я даже теоретически сейчас не понимаю».

«Здесь уже вопрос к КЖК, - сказал представитель ГАСК, обращаясь к менеджеру департамента технической экспертизы и мониторинга АО КЖК Галымжану БИГАШЕВУ (на снимке). - Какие перспективы на этот проект? Первый раз продление дали, видите, два месяца компания не строит. В марте они начинают мобилизоваться, опять что-то показывать людям, по 5-6 человек на стройке. Я сам проезжаю в рамках объезда, вижу, что никого нет. Можете озвучить ваше мнение?».

«Сейчас застройщик подал нам документы на продление. Мы их рассматриваем, по окончании рассмотрения будет приниматься решение о продлении. У нас есть определенные параметры, которым они должны соответствовать, к примеру, у них должна быть на счетах определенная сумма», - сказал Бигашев.

- Застройщик дал вам гарантии, что в течение трех месяцев, которые, к слову, уже истекли, будет вестись стройка? – поинтересовались дольщики. - Мы видим по отчетам, что в феврале не было стройки.

- Они все эти остановки работ (в январе-феврале) объясняют погодными условиями.

- У вас на сайте 513 дней просрочки. Это большой срок. Ни у одного объекта нет такой просрочки.

«В рамках гарантии проект зашел без наружных сетей. По проекту наружные сети идут во второй очереди», - продолжил Бигашев.

- На кого лягут расходы по наружным сетям?

«Я сейчас не готов ответить на этот вопрос».

«У нас очень много вопросов к КЖК»

Вот что рассказал в отдельном разговоре дольщик Нурлан ЖАНТУРИН.

«В 2021 году, когда я пришел к застройщику в офис, нам сказали, что получат гарантию КЖК ближе к осени и тогда можно оформить в ипотеку (без гарантии ипотеку на строящиеся дома не оформляют). Когда они получили гарантию, я в числе других дольщиков пришел к ним в офис. Цена в то время была рыночной – 350 тысяч тенге за квадрат, также можно было пенсионные снять. По рекламным буклетам сдача была в марте 2023 года. В декабре 2021 года я оформился. Потом кто-то из дольщиков сказал, что в наших договорах поменяли первый лист. Когда мы подписывали, на первом листе стояла дата - март 2023 года. После регистрации договора на первом листе оказались разночтения: март 2023 года в казахском варианте, 4 января 2024 года – в русском. По этому поводу мы сейчас судимся. Мы спрашивали у застройщиков, почему разные даты, они отвечали, что опечатка. Но как может быть опечатка, если в рекламе и риелторы, которые рекламировали их проект, всегда говорили, что сдача в марте 2023 года. Мы ходили в Дом министерств, обивали пороги ГАСКа, они нам объяснили, что никак не могут повлиять, потому что это гражданские договора. И главный вопрос, как государство в лице АО КЖК дало гарантию без инженерных сетей? Ни одно государство не принимает дом без инженерных сетей. Мы постоянно пишем заявления в ГАСК, президенту, в акимат, прокуратуру. И все инстанции отписывают обратно в ГАСК.

Здесь, получается, пути обхода для привлечения дольщиков, ведь нельзя получить ипотеку на строящийся дом без получения гарантии КЖК. По февральскому отчету идет 500 дней отставания и, несмотря на это, они думают над тем, чтобы дать второе продление. Когда в январе давали первое продление, у них было 400 дней отставания. Понимаете, государство дает продление, заведомо зная, что идет отставание. У нас очень много вопросов к КЖК. Завтра они сдадут дом без инженерных сетей, акимат не примет дом в эксплуатацию, снова начнутся бюрократические проволочки.

Еще один момент – мы же брали квартиру в ипотеку, но здесь почему-то застройщик наши договоры долевого участия передает напрямую в Отбасы банк без нашего участия. Возможно, мы бы увидели разночтения по срокам. Договоры остаются в залоге, пока не получим ключи». 

По словам Н. Жантурина, недавно дольщики подали в суд.

«Истец дольщики, а отвечающая сторона застройщик. Хотим взыскать пеню с даты заключения договора по дату подачи иска. Здесь нужно отметить, что по закону мы два раза не можем подавать такой иск. И если застройщик сейчас, к примеру, закончит на 2-3 года позже, мы пеню за эти годы получить не сможем.

В итоге что получается - у нас есть все разрешающие документы: от акимата, КЖК и все равно это не защищает дольщиков. В течение двух лет не было адекватной обратной связи. Мы бы не возмущались, но нас пугал тот факт, что пять человек работают в течение последних двух лет. Согласно ежемесячным отчетам, где показывают график движения строительства, работы идут очень медленными темпами. Теперь они новую схему придумали с КЖК, чтобы гарантию снять, по ходу они друг другу хотят помочь, я написал в прокуратуру, чтобы проверили деятельность КЖК. На каком основании, они дают продление. Ладно, застройщик, он защищает бизнес. А государство почему?».

Сауле ТАСБУЛАТОВА, собкор «АЖ», г. Астана

Фото автора