«Есть признаки ценового сговора застройщиков»: директор департамента холдинга «Байтерек» о ценах на жильё

«Цены на жилье не поддаются никаким экономическим законам. На мой взгляд, есть признаки ценового сговора застройщиков». Об этом в интервью Forbes.kz сказал директор департамента управления жилищно-строительными активами национального управляющего холдинга «Байтерек» Олжас Салыков.

«Динамика цен в текущем году не поддается никакой логике. Цены за год выросли более чем на 20% - на вторичном рынке и на 10-15% - на первичном. Это в то время как при стабильном рынке годовой темп не превышал 6-7%. Как можно объяснить такие высокие темпы роста?», - задал вопрос журналист.

«Мы уже видели ситуацию, где цены на жилье не поддаются никаким экономическим законам. На мой взгляд, есть признаки ценового сговора застройщиков и т.д. Цены на стройматериалы выросли, это правда. Но такое уже происходило и в предыдущие годы, и тогда такого резкого скачка цен на жилье не было. Например, в 2016-2017 годах, несмотря на значительное повышение цен на арматуру, новые квартиры подорожали всего на 4,8%, укладываясь в инфляционный коридор. А в сравнении с 2015 годом, когда арматура стоила 84,3 тысячи тенге, квартиры в новостройках в 2017 году вообще подешевели.

По данному вопросу КазНИИСА провел хорошее исследование. В рамках этого исследования эксперты проанализировали ценовые изменения за последние 20 лет, и выявили наличие серьезного спекулятивного фактора.

Про влияние льготной ипотеки и пенсионных накоплений в СМИ уже говорилось.

В долевом строительстве тоже очень много вопросов по цене реализации. К примеру, себестоимость по ПСД за 1 кв. м. - 250 тыс. тенге, а цена реализации 450 тыс. тенге. И это при 100% оплате на этапе котлована!

Прозрачности цен и удешевления строительства можно добиться через цифровизацию. Про импортозамещение говорить не буду, здесь понятно, что создаются новые отечественные производства. Но применение так называемых онлайн-маркетплейсов позволит объединить на своей платформе напрямую заказчиков и поставщиков без посредников, создавая при этом грамотную логистику. Это позволит уменьшить операционные расходы всех сторон.

В свою очередь, внедрение системы долгосрочных офтейк-контрактов по фиксированным ценам позволит обеспечить загруженность отечественных производителей стройматериалов и домостроительные комбинаты.

Маркетплейсы должны быть максимально открытыми и предоставлять полный объем информации, что просто нейтрализует недобросовестных поставщиков.

Мы видим сейчас много сделок, связанных с перепродажей с целью получения быстрого заработка. Известно, что на старте строительства, когда 1-комнатная квартира в ЖК стоит условно 12 млн, жилье скупается частными инвесторами целыми пулами, и через 4-5 месяцев, когда возводится каркас, эти квартиры продаются уже за 15-16 млн тенге. При этом в договорах везде указывается первоначальная стоимость в 12 млн тенге, чтобы не платить налог на возникающую прибыль. В такой схеме ни один депозит не выдержит маржу. А человек, который ищет квартиру для себя, просто не успевает ее приобрести в сроки. Обычно в первые полдня такие квартиры раскупаются полностью.

Эти спекулятивные сделки можно регулировать. В первую очередь через нотариусов нужно отслеживать все сделки купли-продажи. Если в один год квартира продается несколько раз, то нужно применять повышенные налоговые ставки, что сделает это просто непривлекательным для всех сторон», - ответил Салыков.

«99% ипотеки стало выдаваться с помощью государства. Это не совсем хороший показатель»

Что касается ипотечного кредитования, по словам Олжаса Салыкова, нужно развивать рыночные инструменты, которые будут стимулировать здоровый спрос.

«Дошло до того, что 99% ипотеки стало выдаваться с помощью государства. На мой взгляд, это не совсем хороший показатель. Да, люди получают льготные займы. Но рыночная ипотека БВУ практически отсутствует.

В стране стоит задача ежегодно наращивать объемы строительства нового жилья. В этом году это будет 17 млн кв. м. В следующем - 19 млн кв. м и так далее. Достигнуть таких объемов строительства без привлечения дополнительных инвестиций невозможно. Нужно развивать рыночные инструменты, в том числе по ипотеке, которые будут стимулировать здоровый спрос и покроют «вакуум» после завершения программ «7-20-25» и «Баспана хит».

Я думаю, что один Отбасы банк с таким объемом не справится. Он и не должен охватывать весь рынок жилья и коммерческой ипотеки. Ежегодно банк выдает займов примерно на 600-700 млрд тенге. В этом году, я думаю, будет выдано более 850-900 млрд.

Нужно понимать, что это не классическая ипотека в своем виде, это накопительная система жилищно-строительных сбережений. То есть вкладчику нужно время, чтобы он мог самостоятельно накопить нужную сумму для получения жилищного займа по самой низкой ставке. И это замкнутая система, где база фондирования формируется за счет депозитов населения, аналог немецкой бауршпакассе. Наш закон о жилстройсбережениях должен был создать целую экосистему жилищных сбережений, но, получается, пока тут работает только один госбанк.

По «Баспана хит» уже прекращен прием заявок, а по «7-20-25» завершится с 2023 года, по информации Нацбанка. Поэтому банкам нужно развивать свои рыночные продукты, чтобы покрыть спрос со стороны платежеспособного населения и те объемы строительства, которые запланированы.

Строительство – это сейчас основной драйвер экономического развития в стране. Огромный эффект оно оказывает на смежные отрасли, занятость. Нужно грамотно соблюдать баланс между спросом и предложением, чтобы не было перекосов, которые негативно повлияют на ценообразование», - сказал Салыков.

Какие существуют сложности и вероятные пути их преодоления в развитии коммерческой ипотеки? 

«На мой взгляд, хороший инструмент - выкуп прав требования по ипотечным пулам БВУ с дальнейшей секьюритизацией. Это позволило бы банкам высвобождать свою ликвидность и повторно направлять на выдачу новых займов. Но тут главная проблема – нужен источник долгосрочного фондирования.

 И опять-таки, и здесь нужен баланс. Если мы стимулируем спрос через ипотеку, то нужно учитывать и предложение по строительству жилья. Сейчас льготные продукты Отбасы банка позволяют выдавать займы на вторичном рынке. Я считаю, что это неправильно. Если есть госсубсидия, то должен быть новый рост. А утилизация средств на вторичном рынке заставляет продавцов поднимать цены. Поэтому нужно четкое разделение рынка на коммерческий и государственный.

 Государственный рынок жилья должен быть представлен арендным и кредитным жильем. Льготные займы должны выдаваться только в данном сегменте. Это должна быть замкнутая система. Если человек улучшил свое финансовое состояние и решил перейти в коммерческий рынок жилья, то государственная квартира должна оставаться в этой системе, а человек просто продает ее обратно, и квартиру получают следующий нуждающийся. Это позволит держать цены внутри системы и полностью контролировать перетоки средств. А коммерческий рынок должен развиваться самостоятельно, в том числе через рыночную ипотеку банков».