Как пенсионные деньги повлияют на рынок жилья

По мнению аналитиков, использование пенсионных средств не должно оказать существенного влияния на стоимость жилья, так как людей, которые смогут задействовать данные деньги, немного. Тем не менее, по странному совпадению, с 1 января цены на недвижимость в Атырау заметно выросли.

– По плану правительства возможность использовать часть пенсионных накоплений имеется у 721 тысячи человек, вместе они могут снять до 1,4 триллиона тенге. С одной стороны, для рынка жилья – это существенная сумма. В 2019 году, например, в стране объем сделок на рынке жилья составил 5,5 триллиона тенге, таким образом, 1,4 триллиона составляют 25% годового спроса. Но, с другой стороны, нет оснований полагать, что все эти деньги сразу окажутся на рынке жилья. Часть из них может быть использована на другие цели, к примеру, на лечение. Если разделить 1,4 триллиона на 721 тысячу человек, получим среднее значение накоплений – 1,942 млн на человека. При средней стоимости жилья по стране  16,3 млн тенге это составит 9,5% от его стоимости, то есть сумма не дотягивает до размера первоначального взноса. Поэтому данные средства не будут использованы в одночасье, а, скорее всего, будут «ждать своего часа» в течение 2-3 лет. Таким образом, вкупе с другими накоплениями это окажет дополнительную поддержку спроса на 6-9% в год, – говорит директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности» Анна ШАЦКАЯ.

Учитывая тот факт, что ежегодный рост спроса на жилье за последние три года составлял 21,6%, а цены при этом из-за низких доходов населения оставались стабильными, то и в этом случае 6-9% роста спроса не окажет существенного влияния на рынок. В условиях экономического кризиса, роста безработицы и потери доходов это просто обеспечит поддержку упавшему спросу.

А. Шацкая обозначила пять основных трендов рынка коммерческой и жилой недвижимости. Это снижение спроса во всех сегментах недвижимости, снижение цен и ставок аренды на жилье, рост предложений на вторичном рынке, рост спроса на частные дома и загородную недвижимость и смена концепций коммерческих проектов. Риелторы Атырау также отмечают, что во время карантина многие оценили преимущества частных домов с земельными участками. И с учетом возможности повторения локдауна с ограничительными мероприятиями покупатели стали активнее интересоваться индивидуальными домами.

ПЛЯШУТ ОТ ДОЛЛАРА

Застройщики, к которым мы обратились за комментариями, тоже отрицают связь повышения стоимости квадратных метров во многих строящихся жилых комплексах и возможности использования пенсионных накоплений. По их словам, цена выросла потому, что строители приступили к новому этапу работ.

– В самом начале строительства для привлечения денежных средств мы предлагали покупателям квадратный метр за 210 тысяч тенге, с каждым этажом цена росла, и в данный момент – на этапе завершения строительства – достигла 280 тысяч тенге за квадратный метр. Если клиент имеет определенные накопления в банках и берет ипотеку, мы, естественно, продаем ему квартиру, но у нас нет договоров с банками, и потому возможность использования пенсионных накоплений не играет для нас роли, – говорит один из застройщиков.

Кроме того, основными факторами, влияющими на ценообразование, являются себестоимость строительства, спрос на жилье, различные финансовые инструменты банков. Себестоимость при этом зависит от курса доллара и связанной с ним стоимости строительных материалов, а также проблем логистики. Так, в Атырау нет своих стройматериалов, и практически всё приходится завозить из соседних регионов и стран. Повышение цены на металл в России на 50% тут же сказалось на стоимости квадратного метра в Атырау. 

«БЕСПЛАТНЫЕ ДЕНЬГИ» ПОДОГРЕЛИ РЫНОК

Влияет на цены и высокий спрос, который объясняется появлением новых ипотечных программ. По словам оценщиков жилья, в прошлом году заявки к ним поступали даже летом, во время пандемии. Участники программы приобретения жилой недвижимости «Бахытты отбасы» были ограничены во времени – после одобрения заявки покупатели должны были в течение 3 месяцев выбрать себе квартиру.

– По данной программе выдавались кредиты под 2%, которые мы прозвали «бесплатными деньгами». Это очень небольшой процент, и желающих воспользоваться программой было много. В итоге цены на вторичном рынке жилья заметно выросли. Даже в пригороде и отдалённых от центра города районах, где традиционно стоимость жилья была низкой, цена квадратного метра поднялась как минимум на 10-15%, – говорит представитель оценочной компании. – Летом мы работали в удаленном режиме, покупатели скидывали нам документы на оценку в вотсап и на почту. Заявки поступали активно. Большей частью – по разным программам, призванным обеспечить доступным жильем разные слои населения: многодетных, очередников, военнослужащих. Когда разрешили брать в ипотеку и новое жилье, подросла цена первички в эконом-сегменте. С начала осени банки работали, по-моему, в авральном режиме, реализуя так называемый отложенный спрос. Возле банков стояли буквально очереди из покупателей, желающих воспользоваться новыми продуктами. Это тоже подстегивало цену. Сейчас население решительно настроено любым путем снять излишки своих пенсионных накоплений – закрыть ипотеку, купить квартиру детям или новую недвижимость, и не только чтобы использовать как дополнительный доход, а скорее для того, чтобы воспользоваться возможностью вывести накопленные средства из пенсионного фонда.

ПЕНСИОННЫЕ ДЕНЬГИ ВСЁ ЖЕ ВЛИЯЮТ

С оценщиками согласны риелторы, занимающиеся продажей как нового жилья, так и вторичного. По их мнению, пенсионные деньги придали заметное ускорение росту цен на недвижимость, которые с нового года поднялись в среднем на 2-5 млн тенге за квартиру. Скажем, раньше за двухкомнатную квартиру на Стройконторе 80-90 годов постройки в зависимости от состояния хозяева просили до 11 млн тенге. Теперь хотят получить уже до 13 млн тенге. Цена на квартиры поднялась даже не в самых популярных районах города: Балыкши, Привокзальный, Геолог. 

Специалисты считают, что инвестировать в жилье как в инструмент сохранности капитала на сегодняшний день не очень прибыльно. Так, по словам А. Шацкой, доходность первичной жилой недвижимости в настоящее время составляет от 6,2% до 13% годовых. При этом нужно приобретать недвижимость на начальных стадиях строительства и у надежного застройщика, способного сдать объект в срок. В последующем можно получать в среднем 7,2-7,5% годовых уже от аренды (это без учета расходов на текущий ремонт и меблировку). А ставки по депозитам находятся сейчас в диапазоне от 9% до 13,8% годовых. Но вопреки этому сегодня риелторы Атырау наблюдают активный спрос на недвижимость стоимостью 7-8 млн тенге. Причем люди готовы покупать квартиры без ремонта или в плохом состоянии, чтобы, отремонтировав, затем сдавать или оставить детям. Высоким спросом пользуются также 1-2-комнатные квартиры площадью 40-70 кв. м в сегменте комфорт-класса.

СПРОС УВЕЛИЧИТСЯ НА ЧЕТВЕРТЬ?

Официальные данные управления статистики Атырауской области говорят, что на жилищное строительство в январе-декабре 2020 года было направлено 50 млрд тенге инвестиций, что на 31,4% меньше соответствующего периода 2019  года. Предприятиями и организациями всех форм собственности и населением построено 5984 квартиры общей площадью 836,5 тыс. кв. метров, что на 10,4% меньше, чем в январе-декабре 2019 года. Наибольший удельный вес в объеме введенного в области жилья занимают Атырау (75,2%), Жылыойский (10,4%) и Индерский (4,1%) районы. Основными источниками финансирования жилищного строительства являются субъекты частной формы собственности, где основную долю (57,5%) занимает население. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади в многоквартирных домах в январе-декабре 2020 составила 139,1 тыс. тенге, в жилых домах, построенных населением – 49,8 тыс. тенге.

Специалисты уверены, что в текущем году рынок недвижимости будет более активным, чем в предыдущем – за счет появления новых ипотечных программ и возможности использования пенсионных накоплений. В целом спрос на рынке жилья увеличится на 16-25%. Более того, люди будут стараться принимать решения оперативнее, опасаясь нового карантина. Кроме того, неизвестно, как долго мы сможем пользоваться возможностью потратить пенсионные накопления.  

Зульфия ИСКАЛИЕВА