Тон задаёт «вторичка»

В кризис, вопреки ожиданиям, цены на недвижимость не рухнули. Лишь сползли вниз и остановились. Несмотря на всеобщее падение спроса, квартиры не уходили за бесценок, докризисных «дутых» цен тоже не было. Зачастую продавцы в объявлениях указывали не цену предложения (с которой потом обычно скидывают пару-тройку тысяч), а окончательную, т. е. фактическую, цену сделки. И еще одна существенная деталь посткризисного рынка – вместе с квартирой покупатели за ту же сумму стремятся получить помимо встроенной мебели и техники всё, вплоть до светильников. Кризис, однако.

По сравнению с пиком 2007-08 гг. объём продаж в кризисное время упал в разы. Не было спонтанных покупок. Не было ажиотажного спроса. На кризисном рынке – стагнация.

«В то время очень многие риэлторские компании закрылись, – говорит сотрудник одного из местных агентств недвижимости. – Да и сейчас очень скудный рынок. Предложений, особенно на первичке, мало, новые дома можно по пальцам пересчитать».

Оживление стало наблюдаться лишь летом-осенью 2010 года за счет компаний «Аджип» и «ТШО», предлагавших своим сотрудникам беспроцентные ссуды на покупку квартиры. Именно в этот период, впервые после кризиса, заметно активизировался спрос. Наибольшей популярностью пользовались квартиры в монолитках. В то время 1-комнатную квартиру общей площадью от 42 до 54 кв. м с добротным ремонтом (иногда с мебелью) можно было купить за 60-70 тысяч долларов.

По данным отдела оценки РКГП «Центра по недвижимости Атырауской области», разница в средней цене квадрата в 2009 и 2010 годах была несущественной: 100 и 105 тысяч соответственно. Но это лишь среднее арифметическое. Скачки в зависимости от районов и типов домов очень большие. Самые высокие цены держатся в районах с коэффициентом 1,4. В первом полугодии 2010 года средняя цена за квадрат в районах облакимата, Сатпаева, Тайманова, прибрежных частях Азаттык и Жилгородка была 127 тысяч тенге, во втором полугодии она поднялась до 147 тысяч.

 «По нашей информации, в 2009-10 гг. в районах с коэффициентом 0,5 и 0,8 сделок практически не было, – говорит начальник отдела оценки областного Центра по недвижимости Юлия ДЮ. – Активная продажа начинается с коэффициента 0,9».

Если в первом полугодии 2009 года средняя стоимость квадрата в районе с коэффициентом 0,9 была 105 тысяч тенге, то во втором полугодии она упала до 69 тысяч. Такое резкое падение в отделе оценки объясняют тем, что, возможно, в этот период продавались квартиры в старых домах.

В тех же районах в первом полугодии 2010 года средняя стоимость квадрата поднялась до 99 тысяч тенге, во втором полугодии – до 116 тысяч.

Для районов с коэффициентом 1,2 в первом полугодии 2009 года средняя цена за квадрат была 120 тысяч тенге, во втором – 108 тысяч. В первом полугодии 2010 года –113 тысяч тенге, во втором – 108 тысяч.

Наиболее оживленные продажи наблюдаются в районах с коэффициентом 1,3. Средняя цена за квадрат в 2009 году колебалась от 130 тысяч тенге (в первом полугодии) до 126 тысяч (во втором). В 2010 году – от 115 тысяч (в первом полугодии) до 151 тысячи (во втором).

Что происходит на рынке недвижимости сейчас? Отвечая на этот вопрос, специалисты отмечают некоторое оживление. «Сейчас наблюдается подъем продаж. Что касается цен, то население обычно говорит: о, цены упали! Но мы этого не видим. Идёт подъём. Просто люди смотрят объявления, а там многие продавцы указывают цену без накрутки, и этот фактор многие воспринимают, как падение стоимости квартир, – говорит Ю. Дю. – Практически цены не упали, а ползут вверх. Уровень продаж относительно стабильный, банковские кредиты частично восстановились, растёт спрос. Правда, говорить о докризисном оживлении не приходится. Если в 2007-08 годах мы анализировали до 1800 сделок, то сейчас в общей сложности 700-800».

Если посмотреть последние объявления, то квадрат в панельных домах варьируется в пределах $900-1100 (4 мкр. Авангарда, Центральный, Азаттык, Махамбета), $600-800 –  в Привокзальном и в старых домах по Ауэзова (Жилгородок). Надо сказать, что такие цены на “вторичке” были примерно пять-шесть лет назад. В январе 2006 года “квадрат” двушки в кирпичном доме в центре (от Торгового центра до гостиницы «Ак Жайык») доходил до $700, на Сатпаева – до $860, а в мкр. Центральный (панельный дом) – до $900. Но с той лишь разницей, что тогда цены резко стремились вверх, и спрос только набирал обороты. Для сравнения, в 2005 году в областном Центре по недвижимости было зарегистрировано около 3000 сделок.

Не дождавшись новоселья, многие дольщики активно продают квартиры в недостроенной 9-этажке по Жарбосынова – цена предложения $1000-1100 за “квадрат”. Цена за квадрат в таком же доме рядом (но заселенном и обжитом) достигает 200 тысяч тенге.

В департаменте статистики отмечают, что с начала года цены на рынке недвижимости поползли вверх. Обычно этот рост стимулируется первичным рынком. Но, как отмечалось выше, новых домов у нас очень мало, поэтому тон задает “вторичка” в монолитных высотках, спрос на них по-прежнему держится. Что касается кризиса, то он всего лишь откорректировал цены, чуточку приблизив их к реальным. С небольшими колебаниями, они ещё долгое время будут держаться на этой отметке. А бешеных цен, как это было в пик кризиса, наверное, уже не будет. 

Сауле ТАСБУЛАТОВА