У семи оценщиков дом из “грязи”

Представьте, что вы взяли кредит на покупку дома, совершили долгожданную сделку и теперь погашаете долг банку – ежемесячно под тысячу долларов. Несмотря на десятилетнюю кредитную кабалу, вас успокаивает мысль, что у вас новый дом. И вдруг в один прекрасный день вы делаете для себя неожиданное открытие –ваш дом выложен не из надежного ракушеблока (как черным по белому написано в техническом паспорте), а из простого самана. Именно в такую ситуацию попал один из наших читателей. Назовем его Салават. Когда мы стали разбираться в этом деле, стало ясно, что на его месте может оказаться любой, кто решит купить новый дом.

БАНК: «ВОЗМОЖНО, ЭТО МОШЕННИЧЕСТВО»

Вот что пишет Салават: «В феврале 2010 года я купил мансардный дом через Евразийский банк в кредит за $60 000. Как и полагается по процедуре, сделал несколько оценок имущества, в которых участвовали независимая оценочная компания, оценщик из банка и оценщик из БТИ. Все они подтвердили, что дом построен из ракушеблока. Недавно я затеял ремонт в доме и обнаружил, что он построен целиком... из самана. Теперь не знаю, что мне делать, к кому обращаться. Глупо платить кредит за дом из грязи, все-таки 21-й век. Позднее оказалось, что многие люди сталкивались с такой проблемой. Если вы ответите на этот вопрос, то поможете многим семьям».

Понятно, что банк всего лишь финансовый институт, который выдает кредиты. И в данном случае он тоже вроде бы отчасти в роли пострадавшего, т. к. в залог выставляется приобретаемый дом. Но поскольку банк делает оценку приобретаемого имущества, наверное, некоторая доля ответственности ложится и на него. Вот как комментирует данную ситуацию директор Атырауского филиала банка «Евразийский» Олег ЛИ: «Процедура оценки происходит на основании правоустанавливающих документов. В свое время, когда происходит акт ввода в эксплуатацию, комиссия подтверждает, что дом построен из такого-то материала, что все коммуникации подведены и т. д. Наши оценщики при оценке недвижимости опираются на эти документы. Ни один собственник не даст ломать или ковырять стену. В данном случае дело требует разбирательства. Заемщик должен прийти к нам и написать заявление. Решения могут быть различные. Возможно, мы совместными усилиями выйдем на продавца, ведь у нотариуса всё зафиксировано в журнале; возможно, это мошенничество, и продавец сознательно ввел в заблуждение органы регистрации. Вообще, в моей практике, а я начинал с розничного кредитования, такое встречается впервые. Возможно, сам заемщик недопонял: иногда бывает, что делают дома смешанного типа – первый этаж из ракушечника, а второй – саманный, чтобы облегчить нагрузку на первый этаж. Может быть, в документах указано, что дом смешанный. Если дом полностью саманный, как утверждает заемщик, получается, что наше залогообеспечение уменьшается. Мы будем обращаться в головной офис и, скорее всего, будем проводить определенное расследование».

АРХИТЕКТУРА: «МЫ СМОТРИМ ЧИСТО ВИЗУАЛЬНО»

По логике материал стен должен фиксироваться на этапе акта ввода дома в эксплуатацию, который подписывают по окончании всех строительных работ соответствующие инстанции (противопожарная служба, СЭС и др.). Разумеется, материал стен, фундамента, кровли и прочее принимают представители горархитектуры. Однако главный архитектор города Бахтыбай ДУЗЕЛЬБАЕВ утверждает, что это не так. «Акт приемки в эксплуатацию мы выдаем на основании техпаспорта, который готовит БТИ – они делают замер площади, узнают, из какого материала построен дом. Раньше, при Союзе, ГАСК принимала все новые объекты, она полностью проверяла фундамент, стены, кровлю. Сейчас такого нет. Мы смотрим чисто визуально».

В техническом паспорте, о котором говорит главный архитектор, есть пункт: техническое описание конструктивных элементов основного строения, в котором указывается материал наружных и внутренних капитальных стен. Каким образом происходит процедура оценки материала? Этот вопрос мы задали заместителю директора РГКП «Центр по недвижимости по Атырауской области» Надежде КИСИКОВОЙ: «Мы выезжаем на место и делаем замер только после того, как дом полностью сдан в эксплуатацию. Материал стен устанавливаем со слов клиента. У нас есть черновое описание, в которое мы всё записываем, а потом заявитель расписывается в нём. На основании этих данных мы составляем технический паспорт. Да, у нас были случаи обмана. Но сейчас мы с каждого клиента берём письменное заявление, что он действительно подтверждает, что стены построены из такого-то материала».

БТИ: «ВЕРИМ ХОЗЯИНУ НА СЛОВО»

Начальник отдела технической инвентаризации РГКП «Центр по недвижимости по Атырауской области» Еркин МУХАНГАЛИЕВподтвердил, что обследование дома проводится со слов хозяина: «Если вы будете владельцем дома, вы не позволите, чтобы вам повредили отделку или сделали отверстие. Но, в первую очередь, дом принимает горархитектура на этапе согласования акта ввода».

На вопрос, можно ли по стуку определить материал стен, начальник отдела технической инвентаризации  ответил утвердительно: «У саманного дома и дома из ракушеблока разные звуки, у одного глухой, у другого – звонкий».

Считайте это одним из приёмов определения материала стен. Не уверена, что на него можно положиться, но по крайней мере вы предупреждены.

А что делать пострадавшему покупателю? Предлагаем комментарий юриста Жаксылыка БУРКИТОВА: «В данном случае заемщик обратился в банк, и банк, перед тем как выдать ему кредит, осуществил оценку недвижимости. Оценка происходит на основании правоустанавливающих документов. Поэтому вопрос необходимо адресовать работникам Центра недвижимости, которые составляют техпаспорт дома. А также приёмочной комиссии, которая принимает объект после окончания строительства. В комиссию в числе остальных входят представители горархитектуры, которые подписывают акт. В акте прописываются все технические характеристики дома: из чего он построен, высота потолков, площадь и прочее. Поэтому в данном случае ответственность лежит на тех, кто утверждал данный акт, и на самом застройщике. Получается, что он (хозяин дома) обманул, т. к. все сведения записываются из устных объяснений. Можно привлечь его к уголовной ответственности за дачу заведомо ложных сведений в официальном документе (техпаспорт). Ведь на основании техпаспорта осуществлялась оценка и выдавался ипотечный займ. Покупателю, в первую очередь, нужно обратиться с заявлением в правоохранительные органы. Если состоится приговор суда в отношении виновного или виновных, то покупатель дальше вправе обратиться с иском о признании сделки между банком и ним недействительной и применении двусторонней реституции, т.е. все стороны должны вернуть полученное ими. Естественно, продавец не вернет покупателю сразу деньги за дом. Поэтому нужно настроиться на длительный судебный процесс. На первом этапе суд может наложить арест на недвижимое имущество продавца».

Вот такая неприятная история, ставящая под сомнение профессионализм многих её участников.

Сауле ТАСБУЛАТОВА