В Атырау +26.2 
В Казахстане закреплен конституционный запрет на выселение граждан из жилья без решения суда. Эта норма напрямую коснулась и рынка аренды недвижимости. Эксперты и юристы рассказали Tengrinews.kz, как владельцам квартир обезопасить себя от недобросовестных арендаторов и почему самовольная смена замков теперь может обернуться уголовным делом.
Как пояснили в Министерстве юстиции РК, норма о выселении исключительно через суд не является абсолютно новой — в законе «О жилищных отношениях» она прописана еще с 1997 года. Однако закрепление ее в Конституции дало квартирантам мощный юридический инструмент. При этом в Минюсте подчеркивают: новый статус нормы не дает права арендаторам бесплатно жить в чужой квартире, а лишь защищает от произвола.
Главная ошибка хозяев: почему нельзя выносить вещи и менять замки?
Многие арендодатели считают, что если квартирант не платит, они имеют право прийти, вскрыть дверь и выставить его вещи на улицу. Юристы предупреждают: делать этого категорически нельзя.
«Если собственник при наличии действующего договора будет самостоятельно выселять жильца, его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (статья 327 УК РК). У арендатора есть законное право на владение и пользование помещением до тех пор, пока договор не расторгнут — либо обоюдно, либо через суд», — предупреждает адвокат по сделкам с недвижимостью Бахтияр Хояшев.
Юридический консультант Кристина Гринберг добавляет, что даже если в договоре прописано право хозяина «самостоятельно выселить жильца в случае неоплаты», этот пункт будет признан недействительным, так как он прямо противоречит Конституции.
Как составить договор аренды, чтобы обезопасить себя?
Чтобы не судиться месяцами, эксперты рекомендуют включать в договор пункты, которые заставят недобросовестного квартиранта съехать добровольно.
1. Штрафной тариф за «захват» квартиры В Гражданском кодексе прописано, что за неправомерное пользование чужим имуществом после истечения срока аренды жилец обязан платить. Адвокаты советуют включать пункт о повышенной ставке.
Пример: Пока действует договор, плата составляет 300 000 тенге в месяц. Если срок истек или договор расторгнут из-за долгов, но жилец отказывается съезжать, каждые последующие сутки или месяц рассчитываются по четырехкратному тарифу (например, 1 200 000 тенге).
2. Пункт о складе временного хранения В договоре (по аналогии с коммерческой недвижимостью) можно прописать четкий алгоритм действий после официального расторжения договора: жильцу дается 5 дней на выезд. Если он игнорирует требование, собственник имеет право составить опись имущества, зафиксировать все на фото/видео и вывезти вещи на склад временного хранения. Расходы за доставку и хранение возлагаются на арендатора.
Чек-лист для арендодателя от эксперта по недвижимости Айкун Эгеру
Перед сдачей квартиры обязательно проверьте потенциального жильца на «красные флаги» (наличие долгов по базам исполнительных производств, судебные тяжбы). В самом договоре обязательно должны быть:
Точный срок аренды и обеспечительный депозит (на случай клининга или поломки техники).
Четкие основания для досрочного расторжения (жалобы соседей, просрочка оплаты более чем на X дней, неоплата «коммуналки»).
Акт приема-передачи с детальной фотофиксацией состояния мебели и техники.
Жесткий запрет на субаренду и проживание третьих лиц без согласия хозяина.
Если квартирант нарушает условия, первым делом ему направляется официальное уведомление о расторжении договора. Если и после этого он отказывается покидать помещение — владельцу придется обращаться в суд, но с грамотно составленным договором процесс пройдет максимально быстро, а все убытки и штрафы будут взысканы с нарушителя.