Мечты о квартире откладываются: почему казахстанцы стали реже брать коммерческую ипотеку

Рыночная ипотека в Казахстане стремительно сдает позиции. Ее место уверенно занимают льготные государственные программы, доля которых в новых выдачах достигла рекордных 85 процентов. Почему жилищный рынок страны все сильнее зависит от бюджетных денег, разбирался Zakon.kz.

По данным Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), на 1 июня 2026 года количество поданных заявок на коммерческую ипотеку сократилось до 192 тысяч. Это на 15 процентов меньше, чем в начале года, и более чем на 20 процентов ниже показателей прошлого года. Число обращений обновило двухлетний минимум.

Банки стали строже

Одновременно с падением спроса казахстанские банки заметно ужесточили отбор заемщиков.

• Если годом ранее финрегуляторы одобряли 23,6 процента от всех поступающих заявок, то теперь этот показатель упал до 22,5 процента. Таким образом, одобрение получает лишь каждое пятое обращение.

• Эксперты связывают это с консервативным подходом банков на фоне падения реальных доходов населения и ужесточения регулирования.

Коммерческая ипотека рухнула наполовину

Несмотря на общее падение спроса, в первом квартале объем выданных жилищных займов вырос на 12,3 процента, составив 438 миллиардов тенге. Однако радоваться нечему: практически весь этот рост обеспечили исключительно госорганы по льготным программам (прирост на 54,3 процента).

В то же время объемы классической коммерческой ипотеки от частных банков сократились сразу на 53,6 процента за год. Происходит постепенное вытеснение рыночных механизмов государственными.

Почему охлаждается спрос?

Аналитики выделяют несколько ключевых факторов:

1. Рост цен на жилье: за последний год недвижимость сильно подорожала, став менее доступной.

2. Высокие проценты: ставки по рыночным программам в банках остаются неподъемными для большинства граждан.

3. Пенсионные накопления: эффект от масштабных изъятий из ЕНПФ, который ранее подогревал рынок, практически сошел на нет.

В результате в первом квартале количество сделок купли-продажи жилья просело на 4,5 процента (до 83,7 тысячи). А доля покупателей, использующих ипотеку, упала с 65,2 до 51,6 процента.

Что изменится с 1 июля?

Председатель Нацбанка Тимур Сулейменов отметил, что замедление темпов — это результат целенаправленных мер. Потребительские кредиты в стране замедлили свой 20-процентный рост, в то время как займы бизнесу продолжают расти.

При этом уже с 1 июля 2026 года требования к потенциальным заемщикам в Казахстане станут еще жестче. Банки будут обязаны проверять не только коэффициент долговой нагрузки, но и внедрить новый показатель — коэффициент долга к доходу. Рассчитывать его будут строго на основе официально подтвержденных доходов клиентов. Смягчения условий кредитования в ближайшие месяцы эксперты не прогнозируют.