В Атырау -1 
2026 год станет переломным для рынка недвижимости Казахстана. В отрасли вступают в силу новые налоговые правила, ужесточается контроль за арендой жилья, а застройщиков и покупателей ожидают изменения в регулировании и ценовой динамике. LS разбирался, с какими новыми реалиями столкнётся рынок уже в ближайшие месяцы.
Возвращение НДС для застройщиков
С 1 января 2026 года застройщики вновь будут платить налог на добавленную стоимость — его ставка составит 16%. Согласно обновлённому Налоговому кодексу, льгота, действовавшая в предыдущие годы, отменяется.
При этом НДС не будет применяться к жилым объектам, строительство которых началось до 1 января 2026 года. Также налогом не облагаются договоры долгосрочной аренды жилья с правом выкупа, если они были заключены до начала года.
Как уточнили в министерстве финансов, при продаже жилья, приобретённого без НДС, налогооблагаемым оборотом считается разница между ценой реализации и балансовой стоимостью объекта. В ведомстве подчёркивают, что изменения вводятся поэтапно, чтобы избежать резкого давления на отрасль.
Перепродажа жилья: срок увеличен до двух лет
С нового года изменятся и правила уплаты индивидуального подоходного налога при перепродаже недвижимости. По данным Комитет государственных доходов, если объект продан в течение двух лет с момента покупки, владельцу придётся заплатить 10% ИПН с прироста стоимости. Ранее этот срок составлял один год.
Норма распространяется на недвижимость, приобретённую после 1 января 2026 года, включая квартиры, парковочные места, кладовки и другие объекты. Для долевого строительства установлен отдельный срок — три года, что должно решить проблему затянувшихся проектов.
Штрафы за нелегальную аренду
Власти усиливают контроль за рынком аренды жилья. По словам вице-министра финансов Ержана Биржанова, сдача жилья без регистрации и уплаты налогов грозит штрафом от 10 до 15 МРП — от 43,2 тыс. до 64,8 тыс. тенге (при МРП 4 325 тенге).
При этом в КГД подчёркивают, что для арендодателей действуют льготные налоговые режимы — от 3% до 10%, а для самозанятых — 4%. Выявлять нелегальную аренду помогают в том числе банковские переводы и анализ фактического проживания владельцев.
Реестр недобросовестных застройщиков откладывается
Проект нового Строительного кодекса пока не принят — документ возвращён на доработку в Мажилис. Как сообщил депутат Суиндик Алдашев, действие норм о реестре недобросовестных застройщиков предлагается отложить до 1 июля 2026 года.
В проекте также предусмотрены изменения в распределении полномочий акиматов, внедрение принципа «одного окна» для проектно-сметной документации и ограничения на строительство в сейсмо- и селеопасных зонах. Отдельно отмечается, что в Алматы уже действует запрет на строительство жилья и офисов в горной местности.
Цены: рост или коррекция?
Министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев заявил, что на рынке наблюдается ажиотаж, который, по его мнению, частично подогревается самими застройщиками. Однако предпосылок для скачка цен на 30–40% ведомство не видит и обещает сдерживать стоимость социального жилья.
В то же время глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов допускает снижение цен в 2026 году. По его оценке, рынок перегрет, покупательская способность населения снижается, ставки по ипотеке остаются высокими, а количество сделок сокращается.
По прогнозу эксперта, новое жильё может подешеветь до 15%, а благоустроенное жильё на вторичном рынке — до 20%. Коррекция, по его словам, будет постепенной, но заметной, поскольку предложение растёт быстрее спроса.