В Атырау -1 
Кейсом поделился судья городского суда Абай Кокжалов.
В судебной практике нередко встречаются ситуации, когда стороны не могут найти общего языка и упускают возможность решить конфликт мирно.
Вместо взаимных уступок и переговоров они годами отстаивают свою позицию в судах. К сожалению, такие споры затягиваются, отнимают время и ресурсы у всех участников процесса, а финал зачастую предрешён законом. Один из ярких примеров недавний рассмотренный в апелляции спор между крупным арендодателем и арендаторами в столичном аэропорту. Рассмотрим данную историю подробнее и выясним, к чему привела нехватка компромисса, и почему суд не мог вынести иного решения.
История началась почти двадцать лет назад. В 2006 году между Международным аэропортом (арендодатель) и компанией был заключён договор аренды торговых площадей в пассажирском терминале аэропорта. Срок действия договора неоднократно продлевался,изначально до 2012 года, затем до 2014, а последним соглашением в 2013 году аренду продлили вплоть до 31 декабря 2024 года. То есть, на начало 2025 года арендатор занимал помещение во внутреннем терминале аэропорта.
Однако за годы сотрудничества изменились внешние обстоятельства. В 2017 году в Астане открылся новый международный терминал и все рейсы за границу перевели туда, тогда как старый терминал стал обслуживать только внутренние рейсы. Бизнес модели арендаторов магазинов беспошлинной торговли (duty free) оказались под угрозой, ведь в терминале для внутренних линий они не могли работать по прямому назначению.
Администрация аэропорта, со своей стороны, нашло нового крупного оператора и предоставило ему торговые площади в новом терминале.
В ноябре 2013 года с компанией и родственной компанией было подписано дополнительное соглашение, что в случае реорганизации терминалов аэропорт обязуется предоставить им другую равноценную торговую площадь на аналогичных условиях первоочередно. Тем не менее, когда новый терминал заработал, значительная часть площадей досталась третьей компании, а часть и вовсе пустовала.
Конфликт разгорелся в 2017 году. Аэропорт уведомил старых арендаторов о досрочном расторжении договора, мотивируя это невозможностью использовать старые места по назначению, так как старом терминале больше нет международных вылетов.
Арендаторы отказались съезжать, указав, что их договор действующий, а оснований для его одностороннего расторжения нет. Фактически они продолжили работать в старом терминале, переориентировавшись на торговлю по системе duty paid, то есть с пошлинами для внутренних рейсов. С этого момента стороны перешли от диалога к судебным разбирательствам.
Многолетняя тяжба: суды вместо переговоров
За последующие несколько лет спор прошёл через множество инстанций. Уже к концу 2017 года аэропорт обратился в суд с иском об освобождении помещений.
Районный столичный суд в декабре 2017 частично удовлетворил требования, однако отказал в удовлетворении встречных исков арендаторов. Те, в свою очередь, добивались исполнения допсоглашений, предоставить им новые площади взамен утраченных.
В 2018 году дело дошло до Верховного Суда РК, который встал на сторону арендаторов. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РК отменила решения нижестоящих судов в отказной части и вынесла новое решение – обязать Международный аэропорт предоставить компании и родственной компании равноценные площади в зоне аэропорта на тех же условиях. Казалось бы, справедливость восторжествовала,вышестоящая судебная инстанция признала право бывших арендаторов на альтернативную площадку.
Однако реальность оказалась куда сложнее. Решение ВС затрагивало исполнительное производство, и дальнейшая борьба переместилась в плоскость исполнения судебного акта.
Арендодателю был выдан исполнительный лист, но в последующие годы судебные исполнители не смогли реально выполнить постановление. Более того, исполнительные производства несколько раз прекращалисьпо инициативе разных судебных исполнителей, каждый раз под предлогом невозможности исполнения или исчерпания мер. Бывшие арендаторы оспаривали бездействие приставов в суде и трижды добивались отмены незаконных постановлений об окончании исполнительного производства. В итоге вопрос предоставления новой площади зашёл в тупик.
Аэропорт ссылался на отсутствие свободных мест, ведь новый терминал уже занят другими, а в старый dutyfree магазины не нужны, а арендаторы отказывались сдаваться без обещанной равноценной замены.
Наступил 2025 год, а решение Верховного Суда 2018 года так и не исполнено. При этом к концу 2024 истёк срок самого договора аренды, продлённого когда-то до 2024 года. Арендаторы фактически продолжали занимать помещение уже без действующего договора, рассчитывая, что до получения новой площади их выселение неправомерно.
Они даже пытались через суд продлить срок договора аренды, но в 2025 году суд отказал им в продлении договора. По закону, их право пользования помещением прекратилось с окончанием срока аренды.
Таким образом, к лету 2025 года аэропорт как арендодатель оказался в ситуации, когда его договорные отношения с компанией формально завершены, а помещение не освобождено. Не имея больше юридических обязательств перед старым арендатором, аэропорт обратился в суд с новым иском об обязании освободить помещение.
Данный иск был рассмотрен в июне 2025 года в судом. Суд первой инстанции встал на сторону арендодателя и удовлетворил требования, компании следовало в установленный срок вывезти имущество и освободить коммерческую площадь с старом терминале без предоставления другой площади взамен. То есть, суд распорядился выселить арендатора, не дожидаясь, пока ему найдётся новое место.
Конечно, ответчик попытался оспорить это решение. В апелляционной жалобе представители компании ссылались на неполное выяснение обстоятельств и допущенные, по их мнению, нарушения видимо, надеясь, что наличие неисполненного решения 2018 года и прошлые договорённости дадут им шанс отсрочить выселение.
Дело поступило на рассмотрение судебной коллегии по гражданским делам столичного суда летом 2025 года.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменения, то есть поддержала требование аэропорта освободить помещение, а в жалобе арендатора отказала. Почему судьи пришли именно к такому выводу? Ответ кроется в неумолимых нормах закона и в том, что суд не вправе применять их как-то иначе из-за чьих-либо субъективных ожиданий.
Ключевым фактом было истечение срока договора аренды. Согласно норме Гражданского кодекса, если срок действия договора истёк, то он влечёт прекращение всех обязательств сторон по договору. По сути, с 1 января 2025 года у компании не осталось законных оснований занимать торговую точку в аэропорту. Апелляционная инстанция указала, что договорные отношения прекращены, и законных оснований для занятия коммерческого помещения ответчиком не имеется.
Данный простой юридический факт перевесил все прочие доводы.
Представители арендатора указывали на прежние судебные акты прежде всего, решение Верховного Суда 2018 года, которое так и не исполнено. Но коллегия судей прямо отметила несостоятельность подобных ссылок. Неисполненное решение и действия судебных исполнителей это отдельная проблема, которая не отменяет норм гражданского права. Незаконное бездействие приставов не может служить основанием для продления срока договора или считаться автоматическим продлением аренды. Тем более, указанное решение ВС было вынесено ещё в период действия договора, а не после его истечения. Таким образом, никакие незаконченные разбирательства не изменили того факта, что договор аренды закончился.
Судьи апелляционной инстанции, проанализировав все доводы, не нашли причин для отмены решения суда первой инстанции. Было установлено, что ответчик действительно не освободил помещение после прекращения договора и продолжал пользоваться им без юридического права. В такой ситуации у суда просто не было альтернативы. Закон требовал защитить право собственника (арендодателя) вернуть своё помещение.
Итоги и уроки: что мешало договориться?
История этого дела наглядно показывает, что в спорах, где закон однозначен, упрямство сторон лишь оттягивает неизбежное. Договор аренды имеет срок, и по истечении срока арендатор обязан освободить помещение - тут суд не может пойти против прямой нормы, как бы ни хотелось учесть особые обстоятельства. В нашем случае арендатор потерял юридическую опору ещё в начале 2025 года, и дальнейшая борьба в судах была обречена. Даже имея решением Верховного Суда в свою пользу, нельзя было просто «продлить» своё право пользования помещением через суд, ведь то решение касалось предоставления другого помещения, а не бессрочной аренды старого.
Конечно, возникает вопрос: неужели нельзя было решить всё по-хорошему?Ведь конфликт тянулся много лет, а результатом стала потеря времени, средств и, возможно, деловой репутации для обеих сторон. Со стороны аэропорта невыполнение обещанных обязательств (непредоставлениеравноценной площади) привело к судебным тяжбам и, вероятно, негативному имиджу - вышестоящий суд признал неправоту аэропорта ещё в 2018 году. Со стороны арендатора упорное нежелание покинуть занятое место после окончания договора привело к тому, что их всё равно выселили, но уже без всяких гарантий на новую локацию. Если бы в 2017 - 2018 годах, либо позже, стороны сели за стол переговоров, возможно, они нашли бы выход. Например, аэропорт мог бы выделить часть свободных площадей или предложить временную компенсацию, а арендатор – согласиться освободить старое место на более приемлемых условиях. К сожалению, этого не случилось.
В заключение можно сделать несколько выводов и советов для подобного рода ситуаций:
Закон есть закон, если правовая норма однозначно регулирует ситуацию надеяться изменить исход спора почти невозможно. Суд применит закон так, как он написан, даже если одна из сторон считает ситуацию несправедливой.
Не затягивайте с переговорами, затяжной конфликт вредит всем. Гораздо разумнее попытаться достичь компромисса заранее. В нашем случае, многолетняя судебная тяжба не принесла арендатору ничего, кроме отсрочки неизбежного выселения, тогда как своевременная договорённость могла бы сохранить отношения или хотя бы снизить потери.
Исполнение решений не менее важно, чем их получение. Выиграв суд, сторона должна активно добиваться исполнения решения. Если решение не исполняется долгое время, лучше искать альтернативные пути урегулирования, чем бесконечно оспаривать действия судебных исполнителей.Вступившие в силу судебные акты обязательны для исполнения всеми сторонами, но на практике их реализация может столкнуться с препятствиями.
В таком случае диалог между сторонами иногда эффективнее принудительных мер.
Репутационные потери и деловые риски, поскольку постоянные судебные споры могут повредить деловой репутации. Партнёры и контрагенты видят нежелание идти на компромисс. Возможно, сохранение деловых отношений или корректное расставание без публичного конфликта принесло бы больше пользы, чем принципиальная борьба до конца.Прочитав историю спора Компании и аэропорта, легко судить задним числом. Но главный урок в том, что поучительные выводы стоит делать заранее. Если вы оказались в положении, где контракт заканчивается, а обстоятельства изменились -не тяните до последнего.
Садитесь за стол переговоров. Суд, как показывает практика, не может бесконечно продлевать договор или устранять бизнес-ошибки сторон, он лишь применяет написанный закон. А вот люди всегда могут проявить гибкость и найти решение, которое устроит всех, не доводя дело до строгого судебного решения.