Почем жилье для народа?

Весной этого года правительством был утверждён проект «Доступное жильё-2020». О начале реализации одного из шести разработанных тогда направлений – «Арендное жильё с правом выкупа» – заявил  оператор проекта, Казахстанская Ипотечная Компания (КИК).

ПЛЮС ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПОДХОД

Идея заключается в том, что гражданин, платёжеспособность которого оценит оператор, вступает в договорные отношения с КИК, берёт в аренду жильё, вносит оговорённую ежемесячную арендную плату в течение 10 лет, а по истечении этого срока у него появляется право выкупа жилья по остаточной стоимости (за вычетом внесённых за аренду средств).

Аренда с выкупом предусматривает следующие условия:

– срок договора аренды с выкупом составляет 15 лет, по истечении которого жильё переходит в собственность арендатора;

– первоначальный взнос составит 6 месячных арендных платежей;

– возможность выкупа арендного жилья по истечении 10 лет аренды;

– возможность привлечения соарендаторов при недостаточности доходов;

– возможность уступки права аренды с выкупом третьим лицам;

– возможность переселения в арендное жильё большей/меньшей площади в зависимости от текущего финансового состояния.

Механизмы взаимных претензий в случае ненадлежащего исполнения долговых обязательств второй стороной в КИК ещё не рассматривали, но обещают «индивидуальный подход в каждом отдельном случае». В принципе, один из вариантов решения уже упомянут в условиях – это возможность привлечения соарендаторов (речь идёт о прямых родственниках). При расчёте платёжеспособности будет учитываться совокупный доход соарендаторов.

Акционерное общество «Ипотечная организация “Казахстанская Ипотечная Компания”» (КИК) основано в 2000 г. Это финансовый институт с государственным участием (министерство финансов РК с львиной долей акций, также в учредителях АО «Halyk Finance», АО «Накопительный пенсионный фонд “Казахмыс”» и одно физическое лицо с 10 простыми акциями). Основные направления деятельности – приобретение прав требования по долгосрочным ипотечным займам, кредитам на строительство и ремонт жилья, а также приобретение коммерческой недвижимости за счёт средств, привлечённых путём выпуска собственных ценных бумаг (облигации). С ноября 2010 года КИК также работает по программе прямого ипотечного кредитования.

НАРОД БЕЗМОЛВСТВУЕТ

Согласно программе, запуск направления «Арендное жильё с правом выкупа» назначен на 2013 год, но в КИК проект уже в самом разгаре, поскольку активно решаются подготовительные вопросы.

При запуске объём вводимого жилья составит до 250 тысяч квадратных метров с доведением до 500 тысяч квадратных метров в последующие годы.

По сведениям КИК, средняя стоимость строительства одного квадратного метра на начальном этапе составит 100 тысяч тенге, но она «может изменяться в зависимости от сейсмичности и региональных особенностей».

То есть указанная планка в 100 тысяч – не предел, цены будут уточняться. Сделано это будет, предполагают в компании, только после заключения договоров с поставщиками услуг. Пока в компании не комментируют многие вопросы о возможном воздействии каких-то внешних факторов на формирование цены: общей индексации, инфляции, условий договорённости… Сейчас КИК только на этапе планирования бюджета и создания дочерних организаций, которые займутся составлением контрактов на поставки, строительство, контроль и регулирование процесса, обслуживание жилья сервисными службами и пр.

Только тогда будут объявлены окончательные цены, а это не ранее следующего года. То есть можно уверенно предположить, что пока заявленные 100 тысяч изменятся в сторону увеличения в Алматы (зона высокой сейсмичности) и Астана (столичный статус), не останутся в стороне от этой тенденции наверняка и Атырау с Актау, учитывая региональные особенности (нефтедобыча). Каких-то ограничений, верхнего ценового потолка, по крайней мере на сегодня, перед КИК не установлено.

Хотя, напомним, во время обсуждения программы на уровне проекта министр экономического развития и торговли Бакытжан САГИНТАЕВ утверждал, что квадратный метр доступного жилья в Казахстане будет стоить от 70 до 90 тысяч тенге: «Согласно поручению главы государства на сегодняшний день разрабатывается программа “Доступное жильё”. Цены по этой программе должны быть определены в рамках той стоимости, которую народ сможет осилить. Сейчас правительство совместно с агентством по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства разрабатывает эти цены, и я думаю, что это действительно будут приемлемые цены. Если раньше по госпрограмме строительство вместе с коммуникациями стоило от 90 тысяч, то сейчас цены будут от 70 до 90 тысяч тенге за 1 квадратный метр».

Средняя стоимость аренды одного квадратного метра опять же на начальном этапе составит 1 тысячу тенге.

КОМФОРТ УМЕРЕННЫЙ

Арендное жильё будет 3-4 класса комфортности площадью от 35 до 80 кв. м. По принятому в нашем обществе ранжиру это так называемый экономкласс.

Классификация жилых зданий по уровню комфортности установлена в СНиПе РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». К жилью экономкласса, которое строится в рамках государственных программ, относятся жилые здания III и IV класса. Они имеют следующие технические параметры (см. таблицу).

Приём документов и формирование списков граждан, нуждающихся в арендном жилье, будут осуществлять местные исполнительные органы (МИО). Более подробную информацию о категориях граждан и перечне необходимых документов можно получить в МИО (поскольку финансироваться проект будет из республики, то можно предположить, что вопрос будет курировать управление строительства облакимата, но в Алматы, например, уже известно, что документы будут оформляться через ЦОНы. – Прим. автора). Распределение арендного жилья будет производиться также местными исполнительными органами – исходя из приоритетности категорий граждан.

– Анализ платёжеспособности потенциальных участников Программы будет производиться АО «КИК» до распределения арендного жилья, – заявил заместитель председателя правления АО «Казахстанская Ипотечная Компания» Болат ДОСМУХАМЕТОВ. – С целью реализации Программы КИК создаст компании «Единые платёжные системы» и «Казахстанская жилищно-строительная корпорация», которые будут проводить необходимую работу с арендаторами (заключение договоров аренды, договоров на поставку коммунальных/эксплуатационных услуг и т. д.), систематизировать арендные платежи, определять потенциальных застройщиков и осуществлять контроль на всех этапах строительства.

УСЛОВНЫЕ РАСЧЁТЫ

Поскольку все указанные цены пока, скорее, условные, то и расчёт этот из плоскости условной, но тем не менее.

Стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м должна составить по пока действующему тарифу 3,5 миллиона тенге.

Если арендатор будет платить по 35 тысяч тенге в месяц (по упомянутой цене 1 000 тенге за квадрат), то к истечению обязательных 10 лет договора он выплатит КИК вместе с первичным обязательным платежом (35х6=210 тысяч тенге) 4 млн 410 тысяч тенге. А это, согласитесь, больше, чем её цена. И непонятно тогда, зачем ему даётся «право выкупить за остаток» плюс пять лет сверху по договору (см. выше условия аренды с выкупом).

Ровно такая же ситуация с жильём попросторней – 80 тысяч х 12 месяцевх 10 лет = 9,6 млн тенге + 480 тысяч (первоначальный взнос). Это больше первоначальной стоимости на 2 с лишним миллиона тенге.

Что-то тут неправильно. Главное, понять – что именно? Скорее всего, необходимо будет пересмотреть стоимость арендной платы, поскольку 80 тысяч тенге в месяц – это уже точно не из оперы про доступное жильё.

Зульфия БАЙНЕКЕЕВА