Что не так с пунктом 11: юрист о пятилетнем запрете на продажу жилья

Казахстанский юрист Тимур Сулейманов на своей странице в Facebook пишет о том, что не так с пунктом 11, ограничивающим продажу жилья, купленного за счет ЕПВ? Ниже публикуем его пост.

«Что не так с пунктом 11 Правил использования единовременных пенсионных выплат для улучшения жилищных условий:

11.  Не допускается реализация недвижимого имущества, оформленного в собственность с использованием единовременных пенсионных выплат в течение 5 (пяти) лет за исключением случаев:

– здесь отсутствует запятая после слова «выплат», а также отсутствует запятая после слова «лет». Они очень важны, так как иначе не ясен точный смысл предложения.

     Также создатели Правил, написав «…оформленного в собственность с использованием единовременных пенсионных выплат…», просто убрали из нижеприведенных исключений (о реализации) все недвижимое имущество физических лиц, которое в настоящее время УЖЕ находится в их собственности, но в залоге у банка (ипотека). Не понятно: это сделано намеренно или это ошибка, и это допускает различное толкование.

      Добавляет поводов для дискуссий по этой норме Правил и то, что Приказ об утверждении Правил вводится в действие со дня его первого официального опубликования и распространяется на отношения, возникшие с 1 января 2021 года.

1) реализации заложенного недвижимого имущества залогодержателем в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества»;

2) реализации недвижимого имущества по решению суда в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан.

- В силу п. 2. ст. 20 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»:

2. Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем: 1) реализации ипотеки в судебном порядке; 2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законами Республики Казахстан либо в ипотечном договоре или последующем соглашении сторон; 3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 Закона об ипотеке.

      Таким образом, не ясно, зачем разработчики Правил выделяют отдельно реализацию заложенного недвижимого имущества залогодержателем в соответствии с ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества» и отдельно реализацию недвижимого имущества по решению суда (при этом применяя термин «реализация» из того же Закона об ипотеке). Возможно, во втором случае они имеют в виду: «обращение взыскания на недвижимое имущество». К сожалению, эти положения Правил также оставляют массу вопросов и могут толковаться по-разному.

В случае, указанном в подпункте 1) настоящего пункта сумма единовременной пенсионной выплаты подлежит возврату залогодержателем на специальный счет получателя, отрытый у уполномоченного оператора в течение 5 (пяти) рабочих дней.

- здесь опечатка «отрытый» вместо «открытый»,

- не ясно, в течение 5 (пяти) рабочих дней, с какого именно момента (то есть, когда считать реализацию завершенной),

- открытым остается вопрос, что будет с задолженностью заемщика: будет ли банк производить доначисление задолженности из-за такого возврата единовременной пенсионной выплаты (ЕПВ) получателю? Так как заемщик частично закроет за счет ЕПВ задолженность перед банком, и какое-то время будет выплачивать меньшие по сумме периодические платежи по графику, а ведь потом банк вернет ему ЕПВ.

- также не ясно, как Правилами можно обязать банк вернуть ЕПВ на счет получателя, если ранее банк принял эти денежные средства, как надлежащее исполнение денежного обязательства. Думается, что в этой части Правила нарушают императивные нормы Гражданского кодекса РК об обязательственном праве (в том числе о денежном обязательстве). Цель такого условия, конечно, ясна и, по сути, она правильная: не оставить физическое лицо без пенсии при достижении им пенсионного возраста. Однако, думается, в этой части требуется более детальная проработка (например, указание на необходимость заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору банковского займа, где данное условие (такое обязательство банка) будет указано).

Уполномоченный оператор перечисляет сумму единовременной пенсионной выплаты в ЕНПФ в сроки, установленные соответствующим соглашением о взаимодействии уполномоченного оператора и ЕНПФ.

      Указанная в настоящем пункте норма по отчуждению недвижимого имущества, оформленного в собственность с использованием единовременных пенсионных выплат, распространяется только на ипотечные жилищные займы с оставшимся сроком погашения более 5 лет и по которым имеется непогашенная задолженность.

- здесь разработчики также применили неудачную юридическую конструкцию, указав «…с оставшимся сроком погашения более 5 лет и по которым имеется непогашенная задолженность…». И допустили вариативность. Например, может быть срок погашения менее 5 лет (по «старому» банковскому займу с ипотекой или же полученному сейчас) и просроченная задолженность. И при реализации недвижимого имущества в таком случае - сумма ЕПВ подлежит ли возврату залогодержателем на специальный счет получателя? Очень важный вопрос, тем не менее Правила допускают различные толкования по нему.

      В целях контроля исполнения настоящего пункта получатель в личном кабинете на дату перечисления единовременной пенсионной выплаты подписывает обязательство об ограничении реализации недвижимого имущества на которое была использована единовременная пенсионная выплата, которое удостоверяет ЭЦП или иным электронным способом, установленным внутренним документом уполномоченного оператора.

- «В целях контроля исполнения настоящего пункта…» - написано не совсем корректно. Выходит так, что получатель сам в целях контроля над самим собой подписывает обязательство об ограничении реализации недвижимого имущества.

И, думаю, самое главное - разработчики Правил, играя с определениями «реализация» и «отчуждение» недвижимого имущества, не предоставили однозначный ответ на вопрос, волнующий многих: разрешено ли, не дожидаясь окончания 5-летнего срока после покупки, продавать недвижимое имущество, которое будет куплено с полной или частичной оплатой за счет ЕПВ (то есть без получения банковского займа и ипотеки)? Хотелось бы получить однозначный ответ на этот вопрос, так как правовой акт назван: Правила использования единовременных пенсионных выплат для улучшения жилищных условий в соответствии с законодательством Республики Казахстан».