Ипотечные страдания

– Юрист одного из банков второго уровня прокомментировал заданный мной вопрос (см. «Ак Жайык» №20 от 17. 05. 2012 г., «Под тяжестью процентных ставок»).

Юрист указывает, что реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путём проведения торгов на заложенное имущество, организованных доверенным лицом, но не указывает, как возникает право банка на внесудебный порядок реализации ипотеки, и в каких случаях данное право им применяется.

Заёмщик (залогодатель) должен знать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке права залогодержателя могут подтверждаться выдачей ипотечного свидетельства. В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 12 Закона об ипотеке, ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на обращение взыскания на заложенное имущество в целях получения исполнения по основному обязательству.

Следовательно, если банк владеет ипотечным свидетельством, то отсутствует основание для применения судебного порядка реализации ипотеки.

А. Кужагалиев

Комментарий юриста одного из банков второго уровня:

– Согласно п. 4 статьи 6 Закона об ипотеке недвижимого имущества, права залогодержателя могут подтверждаться выдачей ипотечного свидетельства, то есть при оформлении ипотеки заключается ипотечный договор и выдаётся ипотечное свидетельство. Согласно п. 2 этой же статьи закона, право ипотеки возникает с момента его регистрации в уполномоченных органах. Предмет ипотеки является залогом обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед банком/залогодержателем. В случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств заёмщиком залогодержатель применит право внесудебной реализации предмета ипотеки. В каких случаях применяется судебный порядок реализации ипотеки?

Согласно статье 20 Закона об ипотеке недвижимого имущества, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путём реализации ипотеки в судебном и внесудебном порядке. Это не обязанность банка, а право. По смыслу данной нормы Закона об ипотеке банк сам выбирает способ реализации ипотеки в зависимости от сложившихся обстоятельств. Считаем, реализация ипотеки в судебном порядке возможна и при наличии права кредитора на реализацию ипотеки во внесудебном порядке.

Залогодержатель обращается в суд с исковым требованием о взыскании ссудной задолженности в случае нарушения принятых обязательств, согласно подписанному соглашению, после проведения досудебных мероприятий. Банк вправе обратиться в суд с требованием взыскания задолженности либо с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. Необходимо отметить судебную практику в регионе при рассмотрении исковых требований, где банк просит обратить взыскание на заложенное имущество: обычно суд отказывает в иске, ссылаясь на тот факт, что предмет ипотеки является единственным жильём заёмщиказалогодателя. Следовательно, банк реализует свои права во внесудебном порядке. Банк при проведении торгов в несудебном порядке руководствуется действующим законодательством, соблюдая все необходимые законные меры.

Также необходимо обратить внимание на то, что при рассмотрении подобных исков суд принимает решение в пользу заёмщиков, учитывая социальное положение, и на основании статьи 297 ГК РК может уменьшить размер пени (неустойки), но никак не может признать начисление банком вознаграждения и неустойки неправомерным.