Зейнетақы қаржысы тұрғын үй нарығына қалай әсер етеді

Сарапшылардың пікірінше, зейнетақы қаржысын пайдалану тұрғын үй құнына айтарлықтай әсер етпеуі керек. Өйткені бұл ақшаны қолдана алатын адамдар көп емес. Дегенмен де, Атырауда жылжымайтын мүлік бағасы 1 қаңтардан бастап айтарлықтай өсті.

- Үкімет жоспары бойынша 721 мың адамның зейнетақы жинағының бір бөлігін пайдалануға мүмкіндігі бар, олар барлығы 1,4 триллион теңгеге дейін ақша түсіре алады. Бір жағынан, бұл тұрғын үй нарығы үшін қомақты сома. Мысалы, 2019 жылы елде тұрғын үй нарығындағы мәміле көлемі 5,5 трлн теңге болды, осылайша 1,4 трлн теңге жылдық сұраныстың 25%-ын құрайды. Бірақ екінші жағынан, бұл ақшаның барлығы бірден тұрғын үй нарығына шығады деп айтуға негіз жоқ. Олардың бір бөлігі басқа мақсаттарға, мысалы, ем алуға пайдаланылуы мүмкін. Егер 1,4 триллионды 721 мың адамға бөлсек, жинақтың орташа көрсеткіші - бір адамға 1,942 млн теңгеден шығады. Елдегі тұрғын үйдің орташа құны - 16,3 млн теңге, бұл тұрғын үй құнының 9,5%-ы, яғни, бұл сома бастапқы жарна мөлшеріне жетпейді. Сондықтан, бұл қаражат сол сәтте пайдаланылмайды, жеткілікті сома жинақталғанша, 2-3 жылға кейінге қалдырады. Осылайша, басқа жинақпен бірге бұл сұранысты жылына 6-9%-ға қосымша арттыруға мүмкіндік береді, - дейді «Меншікті бағалау» ЖШС аналитика департаментінің директоры Анна ШАЦКАЯ.

Соңғы үш жылда тұрғын үйге сұраныстың жылдық өсімі 21,6% құрағанын, ал халықтың табысы аз болғандықтан бағаның тұрақты боп қалғанын ескерсек, бұл жағдайда сұраныстың 6-9%-ға өсуі нарыққа елеулі әсерін тигізбейді. Экономикалық дағдарыс жағдайында, жұмыссыздықтың көбеюі мен табыстың жоқтығы азайып кеткен сұранысты қосымша арттырады.

А.Шацская жылжымайтын мүліктің коммерциялық және тұрғын үй нарығындағы бес негізгі үрдісті атап өтті. Бұл жылжымайтын мүліктің барлық сегменттеріндегі сұраныстың азаюы, тұрғын үй бағалары мен жалдау мөлшерлемесінің төмендеуі, екінші нарықтағы ұсыныстың көбеюі, жеке үйлер мен қала сыртындағы жылжымайтын мүлікке сұраныстың артуы және коммерциялық жобалар тұжырымдамасының ауысуы. Атырау риелторлары карантин кезінде көп адам жер телімі бар жеке үйлердің артықшылығын сезінгенін айтады. Шектеу шаралары бар локдаунның қайталану мүмкіндігін ескерген сатып алушылар жеке үйге көбірек қызығушылық таныта бастады.

ДОЛЛАРҒА БАЙЛАНЫСТЫ КӨТЕРІЛЕДІ

Біз комментарий алу үшін құрылыс салушыларға жүгінген едік, олар да салынып жатқан тұрғын үй кешендеріндегі шаршы метрлердің қымбаттауы мен зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі арасындағы байланысты жоққа шығарып отыр. Олардың айтуынша, құрылысшылар жұмыстың жаңа кезеңін бастағандықтан баға көтерілген.

- Құрылыс басталған кезде ақша тарту үшін сатып алушыларға бір шаршы метрін 210 мың теңгеге ұсындық. Әр қабат сайын баға да өсіп отырды. Қазіргі уақытта – құрылыстың аяқталу кезеңінде бір шаршы метрдің құны 280 теңгеге жетті. Егер клиенттің банктерде белгілі бір жинағы болса және ипотека алса, біз, әрине, оған пәтерді сатамыз. Бірақ бізде банктермен келісім жоқ, сондықтан зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі біз үшін рөл ойнамайды, - дейді құрылыс салушылардың бірі.

Бұдан басқа, баға белгілеуге ықпал ететін негізгі факторлар – құрылыстың өзіндік құны, тұрғын үйге сұраныс, банктердің түрлі қаржы құралдары.

Өзіндік құн доллардың бағамымен және оған қатысты құрылыс материалдарының бағасына, сонымен қатар, логистика проблемасына байланысты болады. Атыраудың өз құрылыс материалы болмағандықтан, бәрін көрші өңірлер мен елдерден әкелуге тура келеді. Ресейдегі металл бағасының 50%-ға көтерілуі Атыраудағы шаршы метрдің құнына сол бойда әсер етті.

«ТЕГІН АҚША» НАРЫҚТЫ ЖАНДАНДЫРДЫ

Жаңа ипотекалық бағдарламалар пайда болғандықтан, сұраныстың жоғары болуы да бағаға әсер етеді. Тұрғын үйді бағалаушылардың айтуынша, былтыр тіпті, оларға жазда, пандемия кезінде де өтінімдер түскен. Жылжымайтын мүлік алу үшін «Бақытты отбасы» бағдарламасына қатысушылардың уақытына шектеу қойылған - өтінім мақұлданғаннан кейін сатып алушылар 3 ай ішінде өзіне пәтер таңдауы тиіс.

- Бұл бағдарлама бойынша 2%-бен несие берілді. Біз оған «тегін ақша» деген атау бердік. Бұл аз ғана пайыз, бұл бағдарламаны пайдаланғысы келетіндер көп болды. Нәтижесінде екінші нарықтағы баспана бағасы едәуір қымбаттады. Тіпті, әдетті бағасы арзан қала маңы мен қала орталығынан алыстау ықшамаудандардағы тұрғын үйлер кем дегенде 10-15%-ға қымбаттады, - дейді бағалау компаниясының өкілі. – Жазда қашықтан жұмыс істедік, сатып алушылар бізге бағалау үшін құжаттарды вотсап пен пошта арқылы жіберді. Өтінім көп түсті. Басым бөлігі тұрғындардың түрлі санатын – көп балалы отбасын, кезекте тұрғандарды, әскери қызметшілерді қолжетімді баспанамен қамтамасыз етуге бағытталған түрлі бағдарламалар бойынша түскен. Ипотекаға және жаңа баспана алуға рұқсат берілген кезде эконом-сегменттегі жаңа үйлердің бағасы қымбаттап кетті. Күз басталғанда банктер кейінге қалдырылған сұранысты жүзеге асырып, қауырт жұмыс істеді-ау деймін. Банктердің алдында жаңа өнімдерді қолданғысы келген сатып алушылардың ұзын-сонар кезегі тұрды. Бұл да бағаның көтерілуіне әсер етті. Қазір тұрғындар өз зейнетақы жинағындағы артық ақшаны қалай да түсіріп алуға ниет еткен. Қосымша кіріс ретінде ипотекасын жауып, балаларына пәтер немесе жаңа жылжымайтын мүлік сатып алудан гөрі, зейнетақы қорында жинақталған қаржыны шығарып алу мүмкіндігін пайдаланып қалғысы келеді.  

ДЕГЕНМЕН ДЕ ЗЕЙНЕТАҚЫ ҚАРЖЫСЫ ӘСЕР ЕТЕДІ

Жаңа баспананы да, екінші нарықтағы баспананы да сатумен айналысатын риелторлар мүлік бағалаушылардың айтқанымен келіседі. Олардың пікірінше, зейнетақы қаржысы жылжымайтын мүлік бағасының едәуір қымбаттауына әсер еткен. Жыл басынан бері орташа алғанда бір пәтердің бағасы 2-5 млн теңге аралығында көтерілген. Айталық, бұрын 80-90-жылдары салынған «Стройконторадағы» екі бөлмелі пәтер үшін жай-күйіне қарай қожайындары 11 млн теңгеге дейін сұраған. Енді бағасын 13 млн теңгеге көтеріпті. Пәтер бағалары Балықшы, Привокзальный, Геолог ықшамаудандарында да қымбаттаған.   

Мамандар ақшаны сақтау құралы ретінде баспанаға инвестиция салуды бүгінде аса табысты емес деп есептейді. А.Шацкаяның айтуынша, қазір бастапқы тұрғын үйдің табыстылығы - жылдық 6,2%-дан 13%-ға дейін. Бұл ретте жылжымайтын мүлікті құрылыстың алғашқы кезеңінде және нысанды уақытында тапсыра алатын сенімді құрылыс салушыдан сатып алу керек. Әрі қарай орташа алғанда жалға беруден орташа жылдық 7,2-7,5% табыс алуға болады (бұл ағымдық жөндеу жұмыстары мен жиһаз алу шығындарын қоспағанда). Ал депозиттер бойынша мөлшерлемелер қазір жылдық 9%-дан 13,8%-ке дейінгі аралықта. Осыған қарамастан, қазір атыраулық риэлторлар 7-8 миллион теңге тұратын жылжымайтын мүлікке сұраныстың көп екенін байқап отыр. Адамдар жөндеп алып, содан кейін жалға беріп немесе балаларына қалдыру үшін жөндеусіз немесе жағдайы нашар пәтерлерді сатып алуға дайын. Сондай-ақ, ауданы 40-70 шаршы метр болатын комфорт-класс сегментіндегі 1-2 бөлмелі пәтерлер жоғары сұранысқа ие.

СҰРАНЫС ТӨРТТЕН БІР ПАЙЫЗҒА АРТА МА?

Атырау облысы статистика басқармасының ресми мәліметтері бойынша, 2020 жылдың қаңтар-желтоқсанында тұрғын үй құрылысына 50 миллиард теңге инвестиция жұмсалған. Бұл 2019 жылдың тиісті кезеңімен салыстырғанда 31,4%-ға аз.

Меншіктің барлық түріндегі кәсіпорындар мен ұйымдарға және тұрғындарға жалпы ауданы 836,5 мың шаршы метр болатын 5984 пәтер салынды. Бұл 2019 жылғы қаңтар-желтоқсанға қарағанда 10,4%-ға аз. Облыста пайдалануға берілген тұрғын үй көлеміндегі ең үлкен үлес - Атыраудың (75,2%), Жылыой (10,4%) және Индер (4,1%) аудандарының меншігінде. Тұрғын үй құрылысын негізінен жеке меншік субъектілері қаржыландырып отыр, оның негізгі бөлігі (57,5%) - тұрғындар. 2020 жылғы қаңтар-желтоқсанда жалпы алаңның 1 шаршы метрі үшін құрылыстың орташа құны көпқабатты үйлерде – 139,1 мың теңге, тұрғындар салған үйлерде - 49,8 мың теңге болды.

Мамандар биыл жылжымайтын мүлік нарығы жаңа ипотекалық бағдарламалардың пайда болуына және зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігіне байланысты алдыңғы жылмен салыстырғанда анағұрлым белсенді болатынына сенімді. Жалпы, тұрғын үй нарығындағы сұраныс 16-25%-ға артады. Оның үстіне, адамдар жаңа карантиннен қорқып, тез шешім қабылдауға тырысады. Бұдан басқа, зейнетақы жинағын жұмсау мүмкіндігін қанша уақыт пайдалана алатынымыз да белгісіз.

Зульфия ИСКАЛИЕВА