Атырау, 24 августа 12:14
Вечером ясно+28, ночью +27
Курсы Нацбанка: $ 386.04  € 427.77  P 5.88

Наш “мыльный пузырь” – всем пузырям пузырь

3 апреля 2008 в 00:00
Наш “мыльный пузырь” – всем пузырям пузырьВ декабре прошлого года председатель Национального банка Казахстана Анвар Сайденов в ходе своего интервью британской газете «Financial Times», имея в виду порожденную дефицитом ликвидности сложную ситуацию в секторе строительства и на финансовом рынке РК, сказал: «Это – определенно мыльный пузырь, и он должен лопнуть, но мы пытаемся контролировать ход того, как же этот взрыв произойдет». С тех пор прошло больше трех месяцев.
Сейчас уже среди тех, кто так или иначе связан своей деятельностью с вышеназванными отраслями экономики, исподволь ведутся разговоры примерно в таком ключе: кризис на рынке недвижимости идет к концу, и уже в скором времени можно ожидать повышения цен, хоть и небольшого. Получается, что «пузырь», о котором говорил А. Сайденов, вроде как перестал представлять опасность, и угроза того, что он, лопаясь, может наделать неприятностей, миновала.
А в США, откуда все эти сложности берут начало, последствия ипотечного кризиса еще далеко не преодолены. В сюжете, показанном 23 марта в вечерних новостях по I российскому телеканалу, рассказывалось о женщине из Калифорнии, которая в свое время оформила стандартный американский дом на одну семью под ипотеку и теперь вынуждена его освобождать, так как, оказывается, переоценила свои возможности. Журналист говорит, что она не очень-то верит в то, что из-за нее случился мировой кризис ликвидности. Но такая реплика – это всего лишь журналистский прием. Ибо дальше он говорит, что в основе кризиса то, что американские банки слишком много ипотечных кредитов раздали без должной проверки и оценки платежеспособности получателей. Теперь, мол, все это выходит боком. И не только для Америки.
Но давайте поинтересуемся: какие же кредиты оказались, в конце концов, неподъемными для таких, как вышеупомянутая женщина, простых американцев? И почему же формирование столь большой по численности сообщества не достаточно кредитоспособных получателей ипотечных долгов оставалось не замеченным до тех пор, пока не грянул кризис?
Ну во-первых, развитие ситуации по пути, могущему привести к такому финалу, не оставалось не замеченным. Об этом почти за два года до того, как грянул кризис, 26 мая 2005 года, писал на своих страницах журнал «Economist». Статья называлась «The housing market. Frenzied froth» - «Жилищный рынок. Неистовствующая пена». В ней говорилось о том, что «в своем выступлении 25 мая руководитель Федеральной резервной системы в Атланте Джек Гайнн сказал, что чувствует себя «неприятно» из-за спекуляции на некоторых рынках». Что же обеспокоило его и таких, как он, ответственных лиц? Обратим на это внимание.
В течение года до апреля 2005 года стоимость дома на одну семью в среднем подорожала на 15% и достигла уровня в $200 тысяч. А вот показатель роста цены на кондоминиум за тот же срок составил 18%. Увеличение стоимости в течение одного года настолько резко не наблюдалось, как оказывается, с 1970-ых годов. Именно поэтому такие официальные представители национальной банковской системы, как Джек Гайнн, и почувствовали себя неприятно.
В упомянутом выше материале из журнала эта ситуация характеризуется следующим образом: «Из-за таких растущих цен дома сейчас по сравнению с уровнем средней зарплаты являются гораздо более дорогими. До конца 1990-ых годов средние цены на дом были больше среднего дохода в 2,75 раза. Эта разница выросла до 3,4 раза». Здесь под средним доходом подразумевается то, что зарабатывает в течение года среднестатистический американец.
Другими словами, в апреле 2005 года имеющий годовой доход в сумме 58823 доллара средний американец, чтобы купить поднявшийся в стоимости до уровня $200 тысяч средний дом, должен был потратить столько, сколько бы он заработал за 3 года и 4,8 месяца или за 40,8 месяца. Это – ситуация, когда считалось, что жилье в Америке подорожало до нестерпимого уровня, ситуация, когда «на жилищном рынке неистовствовала пена».
У нас же еще до кризиса ликвидности в Алматы даже небольшие квартиры в домах, простоявших по 30-40 лет при пятидесятилетнем их эксплуатационном сроке и находящиеся в отнюдь не престижных районах, предлагались в среднем за те же $200 тысяч. Брали их, естественно, главным образом под ипотечные кредиты. Брали казахстанские граждане со среднестатистическими на то время зарплатами $400 в месяц или $4800 в год. В итоге они вместе с процентами по кредиту и прочими банковскими выплатами должны были в конечном итоге выложить $400 тысяч.
То есть такие более чем скромные квартиры им по окончательному расчету должны были обойтись в 1000 месячных или 83,3 годовых зарплат по уровню на время покупки. Но даже если рассматривать стоимость такого жилья без учета ипотечных процентов, получается – 500 месячных доходов, что, как видите, в 12,2 раза больше американского нестерпимого уровня. То есть отработать такую квартиру, тем более, если она берется под ипотечный кредит, средний человек у нас никогда не смог бы. Не потенциально, а физически не смог бы. Потому что всей его жизни не хватило бы. Следовательно, в структуре ценообразования абсолютно преобладала пена.
Но, тем не менее, до поры, пока не грянул кризис, у нас никто из официально ответственных лиц и не подумал подавать сигнал тревоги и говорить, что чувствует себя «неприятно из-за спекуляции на некоторых рынках». И никто не заявлял, что «на жилищном рынке неистовствует пена».
То есть для Казахстана как бы и нипочем было превышение нестерпимого американского уровня на порядок с лишним. Только после того, как, образно говоря, грянул гром, наш главный банкир А. Сайденов наконец-то собрался сказать: «Это – определенно мыльный пузырь». Кто бы, как говорится, в тот момент в этом уже сомневался. Но как бы то ни было, официально «неистовство пены» на нашем жилищном рынке, хоть и задним числом, было признано.
Судя по цифрам, наш «пузырь» был таких размеров, что дал бы сто очков вперед американскому ипотечному пузырю, из-за которого сейчас трясет всю мировую экономику. То есть это был «всем пузырям пузырь».
Но прошло после того высказывания А. Сайденова всего несколько месяцев, и уже снова начинаются разговоры о том, что все нормализовалось и что, мол, через некоторое время цены, которые и не подумали особенно-то опускаться, опять пойдут вверх. Конечно, вольному воля.
Мораль того, что произошло в США и продолжает происходить у нас, в том, что нельзя пускать на самотек ситуацию на рынке, когда начинает «неистовствовать пена». А то, в противном случае то, что для Америки и остального развитого мира оборачивается серьезным кризисом, для такого молодого, еще не устоявшегося государства, как Казахстан, может обернуться крахом.
Государственная власть для того и нужна, чтобы не допускать такого варианта развития событий. Вмешательство государства в таких случаях – это то, если угодно, необходимое зло, которое должно предотвратить худшее и, что немаловажно, непоправимое зло. Причем вполне успешно можно регулировать ситуацию одними только экономическими методами.
За примерами далеко ходить не надо. В соседнем Китае цены на жилье растут довольно быстро, что, в общем-то, оправданно с учетом темпов реального поступательного экономического развития этой страны уже на протяжении десятилетий. По идее, ценовой рост там должен быть гораздо более резвый, чем у нас. Но, в действительности, его темпы оставались существенно более низкими, чем наши. Там цены в больших городах за год в среднем вырастали до сих пор, в крайнем случае, на 10 процентов. А у нас – на 100 и даже больше. Такую разницу можно относить исключительно на тот счет, что у них государство, так или иначе, регулирует ситуацию на рынке, у нас – нет.
Как это реально делается там. Приведем примеры. Как сообщает «Xinhua», 23 марта в своем выступлении в Пекине министр жилищного и урбано-сельского строительства Цзянь Вейсин сказал, что Китаю надо стараться сдерживать высоко взлетающие цены на недвижимость, используя главным образом меры экономические, чем административные. Речь свою он произносил на Форуме-2008, который был посвящен развитию Китая.
Что же имеется в виду под «экономическими мерами»? «Китай должен увеличить предложение квартир, которые дешевле и поменьше размерами», - говорит Цзянь.
Аналогичные меры принимаются и у нас. Имеется в виду государственная ипотека. Но она явно не смогла послужить сдерживающим рост цен на рынке жилья фактором. Потому что это – чуть ли не единственная мера государства.
В Китае такое предложение - всего лишь одна из целого ряда мер, который все время меняется и пополняется. То есть государство всегда начеку.
«Независимо от растущих предложений, психологические факторы играют также свою роль. Многие люди покупают дома, чтобы спекулировать, что толкает цены вверх. Это – не простой вопрос балансов предложения и спроса», - утверждает Цзянь. Растущие жилищные цены добавляют финансовой нагрузки на китайские семьи, именно исходя из осознания этого государственная власть в Китае, в центре и на местах, старается сдерживать цены.
У нас такой причинный фактор государственную власть явно не обеспокоил. Во всяком случае, аналогичную официальную озабоченность наблюдать не приходилось.
А в КНР центральный банк, Народный банк Китая (НБК), отдал коммерческим банкам распоряжение поднять проценты по ипотечным кредитам, по меньшей мере, до 40 для тех покупателей домов, которые намереваются купить вторую квартиру за последний год.
Также за последний год НБК 12 раз повысил требования по резерву и шесть раз по процентным ставкам, что могло сократить финансы, доступные многим компаниям, включая разработчиков недвижимости.
Самой поздней мерой стало повышение требования по депозитному резерву коммерческих банков до рекордной высоты в 15,5 процента с 25 марта. Это второй такой шаг в этом году.
Верховная планирующая организация, Национальная комиссия по развитию и реформам, заявила, что темпы роста жилищных цен замедлились, когда макроэкономическая политика по ужесточению начала отдаваться сполна в ноябре.
Средняя жилищная цена в 70 крупных и средних городах поднялась на 10,9 процента в феврале по сравнению с показателем за тот же месяц в прошлом году, и на 0,4 процентных пункта ниже, чем январе.
Как видите, в Китае подорожание жилья за год с прошлого февраля по нынешний такой же месяц не дотягивает и до уровня 15%. То есть пена есть, но власти не позволяют ей принять «неистовствующие» масштабы.

inosmikz.canalblog.com
Нашли ошибку? Выделите её мышью и нажмите Ctrl + Enter.

Есть, чем поделиться по теме этой статьи? Расскажите нам. Присылайте ваши новости и видео на наш WhatsApp +7 707 37 300 37 и на editors@azh.kz

 

3041 просмотрНа главную Поделиться:

Подпишитесь и узнавайте о новостях первыми


На главную

Наш WhatsApp номер для новостей:
1 2 3 4