В Атырау
+32 
На рынке недвижимости сегодня необычная ситуация. Банки стали более требовательны к получателям ипотечных кредитов, покупательская способность населения упала, а цены, вместо того что-бы снижаться в унисон благосостоянию граждан, просто зависли. Сколь долго будет длиться эта ситуация, прогнозировать не берется никто.СПЕЦИФИКА РЕГИОНА
Вопреки всем прогнозам аналитиков и вразрез с общей тенденцией, заметного падения цен на жилищном рынке в Атырау так и не произошло. Рынок недвижимости в Атырау уснул, утверждают специалисты. Даже если не брать в расчет дальнее зарубежье, а обратить внимание на Алматы и Астану, то можно отметить снижение покупательской способности населения и соответственно цен на недвижимость в среднем на 40%. Но вот парадокс, по благосостоянию простые атыраусцы мало чем отличаются от жителей других регионов, а вот в отношении цен на жилье проявляют завидную стойкость. Видимо, надеются на нефтяников.
«С 2002 по 2007 годы цена за квадратный метр жилья постоянно поднималась. За пять лет средняя стоимость квадратного метра недвижимости выросла с 27 тысяч до 130 тысяч тенге, а в отдельных случаях достигала и 200 тысяч тенге. Пик продаж пришелся на 2007 год, когда цена квадратного метра колебалась в диапазоне 40-160 тысяч тенге. В 2008 году фиксировалось около 1800 сделок в год. Вот уже несколько лет рынок в ожидании, границы ценовой «вилки» стабильно зафиксированы в размере от 30 до 130 тысяч тенге за квадратный метр жилья, в зависимости от состояния и месторасположения недвижимости. Если и отмечаются такие факты, когда в доме, стоимость квадратного метра в котором в среднем 125 тысяч, кто-то удачно продает квартиру по явно завышенной цене, скажем 190 тысяч тенге за метр, то, как правило, у одной из сторон – участниц сделки имеется свой интерес. Либо покупатель запросил у банка в кредит сумму с «запасом» на ремонт или машину, либо продавцу необходимо легализовать определенную сумму денег.
– В 2009 году объемы продаж заметно упали, по фактам купли-продажи предоставлена полная информация по 500 сделкам, а в первом квартале текущего года зафиксировано 100 сделок, – говорит начальник отдела оценки РГКП Центр по недвижимости по Атырауской области Юлия ДЮ, которая по роду своей деятельности ведет постоянный мониторинг рынка.
В АТЫРАУ НЕ ЛЮБЯТ ВЕРХНИЕ ЭТАЖИ
Наиболее уступчивыми продавцами являются владельцы квартир в новостройках, получившие их по социальным программам. Кто-то старается выгадать в цене, продав новое жилье и приобретая квартиру на вторичном рынке, другие предпочитают вырученные деньги потратить на ИЖС, третьим просто накладно оплачивать коммунальные услуги в этом доме. Проблемы с лифтами сбивают цену обладателям квартир на верхних этажах, особенно страдают владельцы пентхаусов. Настроение потенциальных покупателей портится уже в подъезде, когда они, безрезультатно потыкав в кнопки лифта, бредут на девятый этаж. «Мы не можем продать квартиру третий год. Сначала установили цену из расчета 150 тысяч тенге за квадратный метр, сегодня готовы отдать уже за 109 тысяч тенге за метр. Нужно достраивать дом», – рассказывает владелица двухуровневой квартиры на 9-10 этажах.
Но в большинстве своем владельцы недвижимости стараются держать цену, а если и уступают, то незначительно. Цены не упали, скорее, они стали более реальными. Ранее владельцы жилья в объявлениях указывали не окончательную стоимость, а цену с учетом торга. Продавец, озвучивая цену 60 тысяч, был изначально готов после долгих торгов якобы неохотно «уступить» за 55. Сегодня большинство сразу пишет так называемую окончательную стоимость, ниже которой они уже не продадут квартиру.
ГЛАВНОЕ – РАЙОН
Многие, так называемые элитные, новостройки, кроме завидной квадратуры, не могут похвастаться ничем: ни удачным месторасположением, ни продуманной инфраструктурой. Видимо, поэтому цены в старом обкомовском доме в тихом дворике в прибрежной зоне соперничают со стоимостью квартир в новых высотках. «Помимо состояния дома большую роль играет район, в котором он расположен. С момента разработки в 2000-ом году кадастр районных коэффициентов по городу Атырау менялся несколько раз. Сегодня в него входят и окраинные зоны, и сельские округа Таскала, Акжар, Алгабас и др., их коэффициент равен 0,5. Привокзальный, Балыкши, мкр. Атырау, раньше считавшиеся окраиной, несколько изменили свой статус и поднялись в кадастре на несколько пунктиков вверх. Балыкши, к примеру, сегодня имеет коэффициент 0,8. Традиционно высокие цены на недвижимость в прибрежной зоне. В азиатской части города это район от Жилгородка до «Шагалы», на европейской стороне – зона между улицей Кулманова до американского городка. В Авангарде – район парка Победы.
«Спад заключаемых сделок явно связан со снижением покупательской способности населения, ужесточением условий ипотечного кредитования. Перед вводом в эксплуатацию вновь построенного жилья владельцы ИЖС должны сделать его оценку в нашем Центре. Судя по последним данным, строительство тоже несколько сократилось. Сегодня в месяц регистрируется по 30-40 домов», – комментирует Юлия Дю.
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НЕ ДЛЯ ВСЕХ
Ситуация по ипотечному кредитованию наиболее объективна отражена в сухих статистических данных АФ государственного учреждения «Национальный банк РК».
Задолженность по ипотечным кредитам филиалов банков второго уровня на 1 мая т.г. составила 68,4 млрд тенге, по сравнению с аналогичной датой прошлого снижение составило 22,8%. При этом с начала т.г. банки предоставили ипотечных займов на 7,3 млрд тенге. Это на 25% меньше, чем в прошлом году. «С точки зрения банкира ипотечный кредит всегда связан с рисками. В последнее время участились случаи невозврата кредитов, возникают проблемы с дольщиками. Вполне понятно желание банков обезопасить себя. Однако приостановки выдачи ипотечных кредитов в нашей области не наблюдается. Возможно, банки провели дифференциацию ссудного портфеля. Хорошему клиенту, соответствующему всем условиям кредитования, банки рады всегда, но платежеспособных клиентов стало меньше», – уверен председатель АФ государственного учреждения «Национальный банк РК» Козыбак КУЛЬБАРАКОВ.
СОЦПРОГРАММА – НА ЖИЛЬЕ НАДО НАКОПИТЬ
– Альтернативу ипотечному кредитованию могут составить только государственные программы по жилищно-строительным сбережениям, – считает заместитель директора АФ АО «Жилстройсбербанк» Казахстана Кульжан ДОШЕКЕНОВА. «Жилстройсбербанк» является единственным оператором государственной программы по жилищному строительству на 2008-2010 гг. В рамках этой программы кредит на покупку жилья могут получить госслужащие, бюджетники и молодые семьи до 29 лет. Ставка кредита – 4% годовых. Направление претенденты должны получить в ЖКХ городского акимата, через которые проводится оформление документов.
Впрочем, возможность приобретения долгожданного жилья есть и у других категорий граждан. Но уже на других условиях. Жилстройсбербанк участвует в программе строительства жилья через систему жилищно-строительных сбережений. Государство строит жилье по фиксированной цене – 90 тысяч тенге за 1 кв. метр, максимальная площадь квартиры – 75 кв. метров. Вкладчик должен накопить половину стоимости квартиры, вторую половину ему предоставляют в качестве кредита со ставкой до 5% годовых. Строительство домов по этой программе планируется начать в этом году.
Аргументы «за» – низкие ставки кредитования в тенге – от 3,5 до 5%, отсутствие привязки к доллару, приемлемые сроки кредитования – до 25 лет.
Несомненным минусом является то, что жилье нужно прямо сейчас, а копить придется годами. А где жить все это время?
Актуальность этого вопроса повлияла на рост арендного жилья. Некогда огромные площади риэлторских реклам ушли в прошлое, уступив место скромным, но красноречивым объявлениям: «помогу снять…». И пока ситуация на рынке недвижимости не изменится, эти скромные объявления будут самыми популярными.
Зульфия ИСКАЛИЕВА
10 июня 2010, 00:00
Прислать новость на WhatsApp