Атырау, 19 сентября 07:16
Утром ясно+23, днём +22
Курсы Нацбанка: $ 386.77  € 427.26  P 6.00

Сделки по недвижимости: подождём до весны?

6 декабря 2007 в 00:00
Ипотечный кризис в США породил множество слухов и прогнозов. Аналитики от рынка жилья подогревали население ставками на повышение, независимые эксперты, напротив, прогнозировали спад. А простой обыватель с нетерпением ждал обвала цен. Самая красноречивая ситуация сложилась только в южной столице – цены на вторичку там упали на 20%. Атырауский рынок недвижимости тряхануло по-своему. В начале кризиса цены заморозились и как будто пребывали в состоянии шока, потом потихоньку поползли вниз (в сентябре-ноябре квадраты подешевели на 6%). И вот снова, в очень несезонное время для сделок с имуществом, поползли вверх - осторожно, но верно.
Количество объявлений в газете «до кризиса» и «после» осталось неизменным. Спрос тоже – вряд ли когда-нибудь убавится число желающих приобрести или расширить жилплощадь. Люди по-прежнему интересуются квартирами, но вот реальных покупателей поубавилось на 20%. Если летом совершалось более 9 сделок в день, то в начале осени их количество упало до 6. По данным отдела регистрации недвижимости Департамента юстиции, с мая по июль на вторичном рынке было зарегистрировано 822 сделки, с августа по октябрь - 655. Одновременно снизилось общее количество сделок по ипотеке - 1697 и 1198 соответственно.
Следует отметить, что в августе ситуация была еще более-менее стабильная, поэтому львиная доля зарегистрированных договоров купли-продажи приходится именно на этот месяц, а в сентябре-октябре рынок почти заморозился. Многие банки объявили временный мораторий на выдачу кредита – в боязни увеличения невозвратов по ипотечным займам (из-за которой, собственно, и случился кризис в Америке) наши банкиры решили пересмотреть кредитную политику в сторону ужесточения. В итоге мы получили рекордно высокие ставки на ипотечные займы (21% годовых против предкризисных 14%, а местами и 12%) и возросшую сумму первоначального вноса.
По данным областного филиала Нацбанка, если в августе общая сумма ипотечного займа по области составила 6,3 млрд тенге, то в сентябре она снизилась до 2,9 млрд, в октябре – 3,1 млрд (см. диаграмму). Так что снижение покупательской способности можно связать с одной стороны, с банками, а с другой – с неопределенной ситуацией на рынке. Сбитое с толку население решило занять выжидательную позицию и отказалось от сделок до лучших времен.
«СМЕШНЫЕ» ЦЕНЫ В РАСЧЁТ НЕ ИДУТ

Ранее специалисты по оценке недвижимости проводили анализ рынка исходя из предлагаемых к продаже цен. Но, как известно, цены предложения всегда завышены, примерно, на 10-15%. Поэтому с недавних пор за основу средней стоимости квадрата берется не предпродажная, а окончательная стоимость квартиры. Цифры берутся те, что зафиксированы в договоре купли-продажи. «Конечно, ни для кого не секрет, что иногда квартира покупается по одной цене, а в договоре указывается совсем другая. Но мы исходим из реальной ситуации на рынке: если видим, что 1-комнатная квартира куплена за 20 тысяч долларов, то понимаем, что в реальности цифра другая. Поэтому “смешных” цифр мы не учитываем. Но таких случаев не так уж и много», - говорит начальник отдела оценки Центра недвижимости по Атырауской области Юлия ДЮ.
По сравнению с началом года цены на вторичку выросли на $100-$200 за квадрат и достигли определённого пика летом - тогда вторичный рынок буквально наступал на пятки первичке. Квартира в обычной пятиэтажке уходила по 1300 долларов за квадрат. Такие цены были зафиксированы в т.н. элитных районах (коэффициент 1,4). В правобережной части города в эту категорию входят Сатпаева, Жарбосынова, Кулманова, мкр. Сары-Арка, пр-т Исатая и т.д., в левобережной - Азаттык, Центральный мкр., Тельмана.
Поскольку степень элитности определяется близостью к центру и к берегу Урала, то цены варьируются в зависимости от близости или удаленности относительно этих двух показателей, а также года постройки, этажности и типа дома. Разброс – от $850 до $1300 за квадрат.
Осенью цены на рынке недвижимости пошли на спад. В сентябре-ноябре средняя стоимость квадрата практически во всех районах понизилась на 6% или $50 за квадрат.
Насколько такое понижение можно назвать тенденцией, ни один специалист сказать не взялся. Некоторые столичные аналитики утверждают, что всё определено ипотекой: мол, возобновятся кредиты – увеличится спрос, а значит, цены снова поползут вверх. Однако, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что подавляющему большинству ипотека не была доступна даже в лучшие времена. Сейчас тем более. С другой стороны, говорят, что самая серьезная волна ипотечного кризиса нас ожидает в предстоящем году. Эксперты советуют как минимум до весны воздержаться от сделок.
ПРИМЕР ИЗ ЖИЗНИ

Лихорадку рынка недвижимости ярко иллюстрирует эпопея с продажей квартиры моей подруги. Сначала 2-комнатная квартира в престижном районе продавалась за $90000. Потом осторожно было скинуто $3000, потом еще $3000. Последний реверанс в сторону покупателя был сделан в размере $6000, и продажная цена составила $78000. В итоге: три звонка в неделю, раз в две недели смотрины и тишина.
Сауле ТАСБУЛАТОВА

P.S. По данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства министерства индустрии и торговли РК, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого дома в стране за январь-декабрь 2006 года составила $431, а стоимость реализации - $975.
Разница между фактической стоимостью строительства и его рыночной ценой в Атырау составила 58000 против 119000 тенге. Самый большой разрыв зафиксирован в Алматы: 65000 против 226000 тенге.

Сумма ипотечного займа, выданного атыраускими банками второго уровня, в I квартале составила 14,2 млрд тенге, во II квартале - 26,5 млрд тенге, в III квартале – 17,4 млрд тенге.

Нашли ошибку? Выделите её мышью и нажмите Ctrl + Enter.

Есть, чем поделиться по теме этой статьи? Расскажите нам. Присылайте ваши новости и видео на наш WhatsApp +7 707 37 300 37 и на editors@azh.kz

 

3881 просмотрНа главную Поделиться:

Подпишитесь и узнавайте о новостях первыми


На главную

Наш WhatsApp номер для новостей:
1 2 3