Жилищный рынок уже не переваривает растущие цены

Интересные тенденции наблюдаются в последнее время на жилищном рынке Атырау (в увязке, конечно, со всей страной). Не претендуя на истину в посленей инстанции, хотелось бы поделиться некоторыми наблюдениями.
КРЕДИТНОЕ «ПОХМЕЛЬЕ»
Риелторы казахстанских компаний по недвижимости предсказывают кризис на рынке жилья и связывают его прежде всего с «усталостью» рынка ипотечного кредитования. Речь о жилье, покупаемом в кредит на долгие годы. Пользуясь страстным желанием казахстанцев улучшить свои жилищные условия, банки нараздавли ипотечных кредитов. Между тем часть заёмщиков уже не в состоянии вовремя платить. Как говорят финансисты, произошёл «перегрев» рынка кредитными средствами. Есть разговоры, что самыми востребованными специалистами в банках в ближайшие годы станут менеджеры по работе с «трудными» клиентами. А таковых с каждым годом всё больше. Это значит, что часть первичного жилья, в особенности элитного, будет невостребована. Причина проста – дороговизна. Спекулятивные накрутки престали устраивать и средний класс, и небольшую прослойку богатых. Пример - трудности, с которыми столкнулась корпорация «Базис-А», строящая в районе парка Победы суперэлитный комплекс «Ривьера». Полтора года назад с аналогичной проблемой столкнулась компания «Атырау-Недвижимость» при реализации квартир в 17-этажном доме «Кулагер-Жайык». Правда, сейчас квартиры в «Кулагер-Жайык» и в рядом построенном жилом доме «Жулдыз» большей частью реализованы. Но полтора года – большой срок. Время «быстрых» денег на рынке недвижимости осталось позади.
ЗА ТАКИЕ ДЕНЬГИ МОЖНО И КОТТЕДЖ
Сказанное вовсе не значит, что в нефтяной столице нет с людей с большими деньгами. Просто изменились приоритеты. Зачем ему выкладывать 200-300 тысяч долларов за квартиру в Атырау, когда есть масса возможностей обзавестись приличным коттеджем, и не только в нашем городе. На такие деньги можно купить жильё и в Алматы, и в Москве, и в Европе. Но грядет ли падение цен на первичном рынке - ещё вопрос, ведь цены на «хрущёвки» всё растут и растут. Люди, считающие себя экспертами, не ожидают обвала цен ни на новые, ни на старые дома, пока вокруг Атырау строятся заводы, открываются новые производства. Правда, с платежеспособностью началась напряжёнка. Очередной рост цен на недвижимость может подхлестнуть и стоимость строительных материалов - цемента, металлоконструкций, электрокабеля, кирпича, изделий из дерева. Сегодня львиная доля стройматериалов завозится из-за пределов области и из России. По словам работников облакимата, подрядную компанию, строящую по госпрограмме жильё в мкр-не Алмагуль, едва уговорили на 450 долларов за 1 кв.м, а уж 350 долларов и подавно остались в истории. Скорее всего, и государственная ипотека тоже подорожает. В отчёте на 9.07.2007 г., составленном региональным представителем АО «Казахстанская ипотечная компания» Канипой МЫРЗАБАЕВОЙ, указана средняя стоимость 1 кв. метра в Атырау: 1637,1 доллара. Для анализа были выбраны 3 трёхкомнатные квартиры улучшенной планировки в кирпичных домах 1979, 1986, 2000 годов постройки. Самое дорогое жильё - по проспектам Азаттык и Сатпаева - 1875 долларов за кв. метр.
А КУДА ЕЩЁ ВКЛАДЫВАТЬСЯ?
Вот как характеризует ситуацию на жилищном рынке председатель правления АО «Атырау-Недвижимость» Руслан ЧЕРДАБАЕВ: «Я думаю, что цены на жилую недвижимость будут расти в Атырау как минимум ещё два-три года, и вырастут ориентировочно в полтора раза. Связано это, прежде всего с тем, что есть прослойка людей, имеющих свободные средства, которые вкладываются пока в недвижимость. Тем более что другие финансовые инструменты в Казахстане не развиты, нет открытого фондового рынка. Удорожание жилья также тесно связано с инвестиционной привлекательностью того или иного региона. К примеру, самые «крутые» цены в Алматы, Астане, Атырау и Актау, и в этих же городах наблюдается бурный экономический рост. Вы посмотрите, как подскочили цены в Актау, когда в Мангыстау началась реализация больших инвестпроектов - Сити-центр, курортная зона Киндерли, строительство терминалов в морпорте Актау и баутинской базы для подддержки нефтяных операций на Кашагане. Процентов на 80% именно эти факторы тянут за собой цены, остальное – это спекуляция, сезонные колебания. Что касается спада цен, то небольшое падение возможно на вторичном рынке, но только после насыщения спроса на первичном рынке жилья. Пока не берусь предсказывать, какое это будет снижение». Насыщать спрос, как мы поняли из беседы с председателем правления АО «Атырау-Недвижимость», будут через строительство относительно небольших (50-80 кв.м) квартир для людей, чей заработок колеблется в пределах от 400 до 1000 долларов - для молодых семей, приезжих специалистов, мелких предпринимателей. При этом цена не будет меньше 1200 долларов за 1 кв. м.
В РАЗНЫХ ИЗМЕРЕНИЯХ
Таким образом, сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны идёт рост цен на новые дома, связанный с удорожанием стройматериалов и спекулятивной «накруткой», с другой – в некоторых сегментах (элитное жильё) наблюдается падение платежеспособного спроса. Богатые уже живут в другом измерении, за стенами двух-трёхуровневых особняков, их средства уже вложены в недвижимость; средние по доходам люди чаще арендуют жильё или строят небольшие частные дома; бедные, естественно, не могут позволить себе никаких лишних квадратов.
Может, дело в том, что строительные компании в погоне за сиюминутной выгодой ориентировались в основном на состоятельных клиентов, оставив без внимания другие прослойки. А они ведь тоже нуждаются в жилье, но не в таком дорогом, которое предлагается на первичном рынке. Не случайно вырос спрос на арендное и коммунальное жильё. Многие работающие люди, чей семейный доход - в пределах 500-700 долларов в месяц, смирились с мыслью о том, что новых квартир им пока не видать, и готовы арендовать жильё в новых домах за доступную плату. Кстати, в Европе и Америке существуют целые компании, владеющие «доходными» многоквартирными домами, в которых квартиры только сдаются. Наверное, и в Казахстане в скором времени такое появится.
Тимур КАЗИЕВ