Моя лишь доля

– У нас 4-комнатная квартира, её владелица – моя мама. Мне принадлежит меньшая доля, львиная доля – матери и сестре. Они хотят продать квартиру, я – против. Нотариус сказал, что без моего согласия они не могут продать квартиру. Теперь мать наняла адвоката, он оказывает на меня давление, говорит: или давай согласие, или подадим в суд. Могут ли в данном случае заставить меня дать согласие через суд?

Вопрос по телефону

На вопрос ответила юрист Айнагуль ДАУЛЕТБАЕВА:

– Думаю, речь идёт о приватизированной квартире, так как указывается доля в совместном имуществе. Гражданское законодательство РК базируется на шести принципах. Один из которых – принцип свободы договора (п. 1 статьи 2 ГК РК).

Таким образом, никто не вправе путём применения силы и угрозы принудить лицо заключить сделку, в том числе путём обращения в суд с исковым заявлением о принуждении к заключению сделки. Следует отметить, что правовой режим общего совместного имущества на приватизированное жильё регулируется главой 11 ГК РК. Согласно статье 220 ГК РК, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется посогласию всех участников. Для урегулирования отношений совладельцы вправе произвести раздел имущества согласно правилам статьи 218 ГК РК, то есть совладельцы вправе выделить свои доли в денежном выражении. Если стороны не смогут решить вопрос о разделе имущества по соглашению, они вправе произвести раздел имущества в судебном порядке путём подачи искового заявления о разделе совместного имущества.

Согласно п.п. 3 и 4 статьи 218 ГК РК при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Согласно п.  5 статьи 218 ГК РК с получением компенсации в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

При явной нецелесообразности проводить раздел общего имущества либо выдел доли из него по правилам, изложенным в пунктах 3-5 статьи 218, суд вправе принять решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

Рекомендую также Постановление Пленума Верховного суда РК от 9 июля 1999 года «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище».

В п. 3 статьи 220 ГК РК говорится, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке.